본문 바로가기

벤공㉦공인중개사/부동산학개론▶기출해설

벤공㉦2017년 28회(31~40번) 부동산학개론*기출총정리

반응형

 

벤공㉦2017년 28회(31~40번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

0123456789
벤공㉦2017년 28회(31~40번 문제)부동산학개론

 

28회㉦31. 부동산 투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다.

대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다.

부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.㉦서로 바뀜

총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.

비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.

 

 

 

28회㉦32. 5년 후 1억원의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 할인율: 연 7%(복리 계산)

ㅇ 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

6,600

6,600

7,100

7,600

8,100

 

 

 

28회㉦33. 부동산투자분석기번 중 할인현금흐름분석법(didcounted cash fiow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

장해 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.

현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.

순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후 수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.㉦비할인현금흐름분석법인 수익률법에서

 

 

 

28회㉦34. 다음 (       )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (    )%다.

ㅇ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상거래가격 대비 20% 저가(低價)에 대도된 것을 확인하고 사정보정치에       (     )를(을) 적용했다. 

3,     0.80

3,     1.25

3.33,  0.80

3.33,  1.20

3.33,  1.25

 

 

 

28회㉦35. 부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다.

표준지공시지가에 대한 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

시장군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정공시하지 아니할 수 있다.

표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.㉦단독주택 중에서

시장군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별주택가격을 결정공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

 

 

 

28회㉦36. 다음 부동산현상 및 부동산 활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

ㅇ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉․난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다.

ㅇ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

균형의 원칙, 적합의 원칙

균형의 원칙, 적합의 원칙

균형의 원칙, 적합의 원칙

균형의 원칙, 적합의 원칙

균형의 원칙, 적합의 원칙

 

 

 

28회㉦37. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

ㅇ 가능총소득: 5,000만원

ㅇ 공실손실상당액: 가능총소득의 5%

ㅇ 유지관리비: 가능총소득의 3%

ㅇ 부채서비스액: 1,000만원

ㅇ 화재보험료: 100만원

ㅇ 개인업무비: 가능총소득의 10%

ㅇ 기대이율 4%, 환원율 5%

6억원

72,000만원

82,000만원

9억원

112,500만원

 

 

 

28회㉦38. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

건설기계 - 거래사례비교법㉦원가법

저작권 - 수익환원법

건물 - 원가법

임대료 - 임대사례비교법

광업재단 - 수익환원법

 

 

 

 

28회㉦39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정동한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

동일수급권은 대상부동산과 대체경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

감가수정이랑 대상물건에 대한 제조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.㉦재조달원가에서 차감하여

 

 

 

28회㉦40. 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 신축공사비: 8,000만원

ㅇ 준공시점: 2015년 9월 30일

ㅇ 기준시점: 2017년 9월 30일

ㅇ 건축비지수

    - 2015년 9월: 100

    - 2017년 9월: 125

ㅇ 전년대비 잔가율: 70%

ㅇ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

    

3,920만원

4,900만원

5,600만원

7,000만원

1억원

 

정답 >>          31③  32③  33⑤  34②  35             36①  37④  38①  39⑤  40

 

 

반응형