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벤공㉦공인중개사/부동산학개론▶기출해설

벤공㉦2017년 28회(21~30번) 부동산학개론*기출총정리

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벤공㉦2017년 28회(21~30번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2017년 28회(21~30번 문제)부동산학개론

 

28회㉦21. 주택 공급 변화요인공급 변화요인이 옳게 묶인 것은?

       공급 변화요인                  공급 변화요인

주택건설업체수의 증가,        주택가격 상승

정부의 정책,                      건설기술개발에 따른 원가절감㉦공급변화요인

건축비의 하락,                   주택건설용 토지가격의 하락㉦공급변화요인

노동자 임금 하락,               담보대출이자율의 상승㉦공급변화요인

주택경기 전망,                  토지이용규제 완화㉦공급변화요인

 

  

 

28회㉦22. 주택도시기금법령상 주택도시기금 중 주택계정의 용도가 아닌 것은?

국민주택의 건설에 대한 융자

준주택의 건설에 대한 융자

준주택의 구입에 대한 융자

국민주택규모 이인 주택의 리모델링에 대한 융자㉦이하

국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 대한 융자

 

 

 

28회㉦23. 다음 조건에서 A지역 아파트시장이 t시점에서 (t + 1)시점으로 변화될 때, 균형가격과 균형량의 변화는?

(단, 주어진 조건에 한하며, P는 가격 Qs는 공급량이며 Qd11과 Qd2는 수요량임)

ㅇ 아파트 공급함수: Qd1=2P

ㅇ t시점 아파트 수요함수: Qd1=900-P

ㅇ (t + 1)시점 아파트 수요함수: Qd2=1,500-P

      균형가격            균형량

200 상승,             400 감소

200 상승,            400 증가

200 하락,            400 감소

200 하락,            400 증가

100 상승,            200 증가

 

 

 

28회㉦24. 다음에서 설명하는 사회기반시설에 대한 민간투자방식을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

ㄱ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체 등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용․수익하는 방식

ㄴ: 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하는 방식

<보기>

가: BOT(build-operate-transfer) 방식

나: BOO(build-own-operate) 방식

다: BLT(build-lease-transfer) 방식

라: BTL(build-transfer-lease) 방식

마: BTO(build-transfer-operate) 방식

바: BTOT(build-transfer-operate-transfer) 방식

    

① ㄱ : ,      :

② ㄱ : ,      :

③ ㄱ : ,      :

 ㄱ : ,      :

⑤ ㄱ : ,      :

 

 

 

 

28회㉦25. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

부동산투자회사(REITs)와 조인트벤처(joint venture)는 자금조달방법 중 지분 금융에 해당한다.

원리금균등상환방식에서는 상환초기보다 후기로 갈수록 매기상환액 중 원금상환액이 커진다.

주택담보노후연금은 연금개시 시점에 주택소유권이 연금지급기관으로 이전된다.㉦소유권은 이전되지 아니한다 금융기관이 주택에 저당권을 설정

주택저당담보부채권(MBB)은 주택저당대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 MBB에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다.

다층저당증권(CMO)의 발행자는 동인한 저당풀(mortgagepool)에서 상환우선순위와 만기가 다른 다양한 저당담조부증권(MBS)을 발행할 수 있다.

 

 

 

 

28회㉦26. 토지정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

토지정책수단 중 도시개발사업, 토지수용, 금융지원, 보조금 지급접개입방식이다.㉦간접개입방식(금융지원, 보조금 지급)

개발권양도제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 불로소득적 증가분의 일정액을 환수하는 제도다.㉦개발이익환수제

토지선매란 토지거래허가구역 내에서 토지거래계약의 허가신청이 있을 때 공익목적을 위하여 사적 거래에 우선하여 국가지방자치단체한국토지주택공사 등이 그 지를 매수할 수 있는 제도다.

토지정성평가제는 미개발 토지를 토지이용계획에 따라 구획정리하고 기반시설을 갖춤으로써 이용가치가 높은 토지로 전환시키는 제도다.㉦토지구획정리사업

토지거래허가제는 토지에 대한 개발과 보전의 문제가 발생했을 때 이를 합리적으로 조정하는 제도다.㉦토지적성평가제

 

 

 

 

28회㉦27. A씨는 이미 은행에서 부동산을 담보로 7,000만원을 대출받은 상태이다. A씨가 은행으로부터 추가로 받을 수 있는 최대 담보대출금액은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 담보 부동산의 시장가치: 5억원

ㅇ 연소득: 6,000만원

ㅇ 연간 저당상수: 0.1

ㅇ 대출승인기준

   - 담보인정비율(LTV): 40%

   - 총부채상환비율(DTI): 40%

※두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함

15,000만원

17,000만원

18,000만원

24,000만원

25,000만원

 

 

 

28회㉦28. 부채감당률(dedt coverage ratio)에 관한 설명으로 틀린 것은?

부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다.

부채서비스액은 매월 또는 매년 지불하는 이자지급액을 제외한 원금상환액을 말한다.㉦포함한 원리금상환액

부채감당률이 2, 대부비율이 50%, 연간 저당상수가 0.1이라면 (종합)자본환원율은 10%이다.

부채감당률이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 부채서비스액을 감당하기에 부족하다는 것이다.

대출기관이 채무불이행 위험을 낮추기 위해서는 해당 대출조건의 부채감당률을 높이는 것이 유리하다.

 

 

 

28회㉦29. 다음 부동산 투자안에 관한 단순회수기간법의 회수 기간은?(단, 주어진 조건에 한함)

기간

1기

2기

3기

4기

5기

초기투자액 1억원(유출)

 

 

 

 

 

순현금 흐름

3,000만원

2,000만원

2,000만원

6,000만원

1,000만원

※ 기간은 연간 기준이며, 회수기간은 월단위로 계산함

※ 초기투자액은 최초시점에 전액 투입하고, 이후 각 기간 내 현금흐름은 매월말 균등하게 발생

26개월

3

36개월

4

46개월

 

 

 

28회㉦30. 부동산투자의 위험분석에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계에 있다.

평균분산결정법은 기대수익률의 평균과 분산을 이용하여 투자대안을 선택하는 방법이다.

보수적 예측방법은 투자수익의 추계치를 하향 조정함으로써, 미래에 발생할 수 있는 위험을 상당수 제거할 수 있다는 가정에 근거를 두고 있다.

위험조정할인율을 적용하는 방법으로 장래 기대되는 소득을 현재가치로 환산하는 경우, 위험한 투자일수록 은 할인율을 적용한다.㉦높은 할인율

민감도분석은 투자효과를 분석하는 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법이다.

 

정답 >>               21①  22④  23②  24④  25               26③  27②  28②  29③  30

 

 

 

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