벤공㉦2017년 28회(31~40번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2017년 28회(31~40번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2017년 28회(31~40번 문제)부동산학개론

 

28회㉦31. 부동산 투자분석기법 중 비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 채무불이행률은 유효총소득이 영업경비와 부채서비스액을 감당할 수 있는 능력이 있는지를 측정하는 비율이며, 채무불이행률을 손익분기율이라고도 한다.

② 대부비율은 부동산가치에 대한 융자액의 비율을 가리키며, 대부비율을 저당비율이라고도 한다.

● 부채비율은 부채에 대한 지분의 비율이며, 대부비율이 50%일 경우에는 부채비율은 100%가 된다.㉦서로 바뀜

④ 총자산회전율은 투자된 총자산에 대한 총소득의 비율이며, 총소득으로 가능총소득 또는 유효총소득이 사용된다.

⑤ 비율분석법의 한계로는 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있다는 점을 들 수 있다.

 

 

 

28회㉦32. 5년 후 1억원의 현재가치는? (단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 할인율: 연 7%(복리 계산) ㅇ 최종 현재가치 금액은 십만원 자리 반올림함

① 6,600원

② 6,600원

● 7,100원

④ 7,600원

⑤ 8,100원

 

 

 

28회㉦33. 부동산투자분석기번 중 할인현금흐름분석법(didcounted cash fiow analysis)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하여 분석하는 방법이다.

② 장해 현금흐름의 예측은 대상부동산의 과거 및 현재자료와 비교부동산의 시장자료를 토대로, 여러 가지 미래 예측기법을 사용해서 이루어진다.

③ 현금흐름의 추계에서는 부동산 운영으로 인한 영업소득뿐만 아니라 처분시의 지분복귀액도 포함된다.

④ 순현가법, 내부수익률법 및 수익성지수법 등은 현금흐름을 할인하여 투자분석을 하는 방법이다.

● 할인현금흐름분석법에서 사용하는 요구수익률에는 세후 수익률, (종합)자본환원율 및 지분배당률 등이 있다.㉦비할인현금흐름분석법인 수익률법에서

 

 

 

28회㉦34. 다음 (       )에 들어갈 숫자를 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 원가법 적용시, 경제적 내용연수 30년, 최종잔가율 10%, 정액법으로 감가수정 할 경우, 재달원가 대비 매년 감가액의 비율은 (    )%다. ㅇ 거래사례비교법 적용시, 거래사례가 인근 정상거래가격 대비 20% 저가(低價)에 대도된 것을 확인하고 사정보정치에       (     )를(을) 적용했다.

① 3,     0.80

● 3,     1.25

③ 3.33,  0.80

④ 3.33,  1.20

⑤ 3.33,  1.25

 

 

 

28회㉦35. 부동산 가격공시에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지의 도로상황은 표준지공시지가의 공시사항에 포함될 항목이다.

② 표준지공시지가에 대한 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 해당 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 표준지로 선정된 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다.

● 표준주택을 선정할 때에는 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 및 공동주택에서 해당 일단의 주택을 대표할 수 있는 주택을 선정하여야 한다.㉦단독주택 중에서

⑤ 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 개별주택가격을 결정ㆍ공시하는 경우에는 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 사용하여 가격을 산정하되, 해당 주택의 가격과 표준주택가격이 균형을 유지하도록 하여야 한다.

 

 

 

28회㉦36. 다음 부동산현상 및 부동산 활동을 설명하는 감정평가이론상 부동산가격원칙을 순서대로 나열한 것은?

ㅇ 복도의 천정 높이를 과대개량한 전원주택이 냉․난방비 문제로 시장에서 선호도가 떨어진다. ㅇ 판매시설 입점부지 선택을 위해 후보지역분석을 통해 표준적 사용을 확인한다.

● 균형의 원칙, 적합의 원칙

② 균형의 원칙, 적합의 원칙

③ 균형의 원칙, 적합의 원칙

④ 균형의 원칙, 적합의 원칙

⑤ 균형의 원칙, 적합의 원칙

 

 

 

28회㉦37. 다음 자료를 활용하여 수익환원법을 적용한 평가대상 근린생활시설의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며 연간 기준임)

ㅇ 가능총소득: 5,000만원 ㅇ 공실손실상당액: 가능총소득의 5% ㅇ 유지관리비: 가능총소득의 3% ㅇ 부채서비스액: 1,000만원 ㅇ 화재보험료: 100만원 ㅇ 개인업무비: 가능총소득의 10% ㅇ 기대이율 4%, 환원율 5%

① 6억원

② 7억 2,000만원

③ 8억 2,000만원

● 9억원

⑤ 11억 2,500만원

 

 

 

28회㉦38. 감정평가에 관한 규칙상 평가대상의 주된 감정평가 방법으로 틀린 것은?

● 건설기계 - 거래사례비교법㉦원가법

② 저작권 - 수익환원법

③ 건물 - 원가법

④ 임대료 - 임대사례비교법

⑤ 광업재단 - 수익환원법

 

 

 

 

28회㉦39. 감정평가에 관한 규칙상 용어 정의로 틀린 것은?

① 시장가치는 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정동한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다.

② 동일수급권은 대상부동산과 대체ㆍ경쟁관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

③ 기준시점은 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다.

④ 적산법은 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다.

● 감가수정이랑 대상물건에 대한 제조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에 가산하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.㉦재조달원가에서 차감하여

 

 

 

28회㉦40. 원가법에 의한 공장건물의 적산가액은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 신축공사비: 8,000만원 ㅇ 준공시점: 2015년 9월 30일 ㅇ 기준시점: 2017년 9월 30일 ㅇ 건축비지수     - 2015년 9월: 100     - 2017년 9월: 125 ㅇ 전년대비 잔가율: 70% ㅇ 신축공사비는 준공당시 재조달원가로 적정하며, 감가수정방법은 공장건물이 설비에 가까운 점을 고려하여 정률법을 적용함

    

① 3,920만원

● 4,900만원

③ 5,600만원

④ 7,000만원

⑤ 1억원

 

정답 >>          31③  32③  33⑤  34②  35④             36①  37④  38①  39⑤  40②