벤공㉦2018년 29회(21~30번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2018년 29회(21~30번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2018년 29회(21~30번 문제)부동산학개론

★★★

29회㉦21. 토지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

② 용도지역⋅지구제는 토지이용계획의 내용을 구현하는 법적 수단이다.

③ 개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.㉦비시행 정책

● 부동산 가격공시제도에 있어 개별공시지가는 국토교통부장관이 공시한다.㉦시장-군수-구청장

⑤ 토지비축제도는 정부가 직접적으로 부동산시장에 개입하는 정책수단이다.

 

 

★★★

29회㉦22. 주거복지정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 공공임대주택의 공급은 소득재분배효과를 기대할 수 있다.

② 주거급여는 생활이 어려운 사람에게 주거안정에 필요한 임차료 등을 지급하는 것을 말한다.

③ 정부가 임대료를 균형가격 이하로 규제하면 민간임대주택의 공급량은 감소할 수 있다.

④ 정부가 저소득층에게 임차료를 보조해주면 저소득층 주거의 질적 수준이 높아질 수 있다.

● 공공임대주택은 한국토지주택공사가 외부재원의 지원없이 자체자금으로 건설하여 임대를 목적으로 공급하는 주택을 말한다.㉦국가-지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금을 지원받아

 

★★★

29회㉦23. 부동산투자의 수익과 위험에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우 투자안이 채택된다.

② 개별부동산의 특성으로 인한 비체계적 위험은 포트폴리오의 구성을 통해 감소될 수 있다.

● 무위험률의 하락은 투자자의 요구수익률을 상승시키는 요인이다.㉦하락

④ 투자자가 대상부동산을 원하는 시기에 현금화하지 못할 가능성은 유동성위험에 해당한다.

⑤ 평균-분산 지배원리로 투자 선택을 할 수 없을 때 변동계수(변이계수)를 활용하여 투자안의 우위를 판단할 수 있다.

 

 

 

★★★★★

29회㉦24. 부동산투자시 ( ㄱ ) 타인자본을 활용하지 않는 경우와 ( ㄴ ) 타인자본을 50% 활용하는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 기간 초 부동산가격: 10억원 ㅇ 1년간 순영업소득(NOI): 연 3천만원(기간 말 발생) ㅇ 1년간 부동산가격 상승률: 연 2% ㅇ 1년 후 부동산을 처분함 ㅇ 대출조건 : 이자율 연 4%, 대출기간 1년, 원리금은 만기시 일시 상환함

① ㄱ: 3% ㄴ: 6%

② ㄱ: 3% ㄴ: 8%

● ㄱ: 5% ㄴ: 6%

④ ㄱ: 5% ㄴ: 8%

⑤ ㄱ: 7% ㄴ: 8%

 

 

★★★★★

29회㉦25. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 ( 가 ) 순영업소득과 ( 나 ) 세전지분복귀액을 산정하는데 각각 필요한 항목을 모두 고른 것은?(단, 투자금의 일부를 타인자본으로 활용하는 경우를 가정함)

ㄱ. 기타소득 ㄴ. 매도비용 ㄷ. 취득세 ㄹ. 미상환저당잔금 ㅁ. 재산세 ㅂ. 양도소득세

 

① 가: ㄷ 나: ㄹ

● 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ

③ 가: ㄱ, ㅁ 나: ㄴ, ㅂ

④ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ 나: ㄴ, ㅂ

⑤ 가: ㄱ, ㄷ, ㅁ 나: ㄴ, ㄹ, ㅂ

 

 

 

★★★★

29회㉦26. 화폐의 시간가치와 관련한 설명으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 잔금비율과 상환비율의 합은 '  0 '이 된다. ㉦1

② 연금의 현재가치계수와 감채기금계수는 역수관계에 있다.㉦저당상수와

③ 원금균등상환방식으로 주택저당대출을 받은 경우 저당대출의 매기간 원리금 상환액은 저당상수를 이용하여 계산한다.㉦원리금균등상환방식

④ 원금에 대한 이자뿐만 아니라 이자에 대한 이자도 함께 계산하는 것은 단리 방식이다.㉦복리

● 현재 5억원인 주택가격이 매년 전년대비 5%씩 상승한다고 가정할 때, 5년 후의 주택가격은 일시불의 미래가치계수를 사용하여 계산할 수 있다.

 

 

★★★

29회㉦27. 부동산투자의 위험과 관련하여 (     )에 들어간 용어로 옳은 것은?

투자재원의 일부인 부채가 증가함에 따라 원금과 이자에 대한 채무불이행의 가능성이 높아지며, 금리 상승기에 추가적인 비용부담이 발생하는 경우는 (     )에 해당한다.

① 기술위험

② 입지위험

③ 시장위험

④ 법적위험

● 금융위험

 

 

★★★★

29회㉦28. 다음 자료를 활용하여 산정한 (가)순소득승수, (나)채무불이행률, (다)세후현금흐름승수를 순서대로 나열한 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 총투자액 : 15억원 ㅇ 지분투자액 : 4억원 ㅇ 유효총소득승수 : 6 ㅇ 운영비용 : 1,600만원 ㅇ 영업경비비율 (유효총소득 기준) : 40% ㅇ 부채서비스액 : 6천만원/년 ㅇ 영업소득세 : 1천만원/년

● (가)10, (나)64%, (다)5

② (가)10, (나)64%, (다)5.5

③ (가)10, (나)65%, (다)5.5

④ (가)11, (나)65%, (다)6

⑤ (가)11, (나)66%, (다)6

 

 

 

★★★★

29회㉦29. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법은 할인현금흐름기법에 해당한다. ㄴ. 순현재가치가 '0'이 되는 단일 투자안의 경우 수익성지수는 '1'이 된다. ㄷ. 재투자율로 내부수익률법에서는 요구수익률을 사용하지만, 순현재가치법에서는 시장이자율을 사용한다.㉦내부수익률법(내부수익률) 순현재가치법(요구수익률) ㄹ. 회계적 이익률법에서는 투자안의 이익률이 목표이익률보다 높은 투자안 중에서 이익률이 가장 높은 투자안을 선택하는 것이 합리적이다. ㅁ. 내부수익률법에서는 내부수익률과 실현수익률을 비교하여 투자 여부를 결정한다.㉦요구수익률

① ㄱ, ㄴ

● ㄱ, ㄴ, ㄹ

③ ㄱ, ㄷ, ㅁ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ

 

 

★★★★★

29회㉦30. 저당상환방법에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

ㄱ. 원금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원리금상환액과 대출잔액이 점차적으로 감소한다. ㄴ. 원리금균등상환방식의 경우, 매기간에 상환하는 원금상환액이 점차적으로 감소한다.㉦증가 ㄷ. 점증(체증)상환방식의 경우, 미래 소득이 증가될 것으로 예상되는 차입자에게 적합하다. ㄹ. 대출기간 만기까지 대출기관의 총 이자수입 크기는 '원금균등상환방식 > 점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식' 순이다.㉦점증(체증)상환방식 > 원리금균등상환방식 > 원금균등상환방식

① ㄱ, ㄴ

● ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄹ

④ ㄴ, ㄹ

⑤ ㄷ, ㄹ

 

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