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벤공㉦공인중개사/부동산학개론▶기출해설

벤공㉦2016년 27회(11~20번) 부동산학개론*기출총정리

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벤공㉦2016년 27회(11~20번 문제)

공인중개사 1차 부동산학개론*기출총정리

 

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벤공㉦2016년 27회(11~20번 문제) 부동산학개론

 

27회㉦11. 부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?

효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는 가에 따라 구분될 수 있다.

강성 효율적시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 최과 이윤을 얻을 수 없다.

강성 효율적시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.

약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 .㉦없다

준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용 가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.

 

 

 

 

27회㉦12. 부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가 상승이 동시에 나타나는 현상은?

콘드라티에프 파동(kondratiev wave)

스태그플레이션(stagflation)

디플레이션(deflation)

쥬글라 파동(juglar wave)

키친 파동(kitchin wave)

 

 

 

 

 

27회㉦13. A, B도시 사이에 C도시가 위치한다. 레일리(W. Reilly)의 소매 인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?(단, C도시의 인구는 모두 구매자이고, A, B도시에서만 구매하는 것으로 가정하며, 주어진 조건에 한함)

ㅇ A도시 인구 수: 400,000명

ㅇ B도시 인구 수: 100,000명

ㅇ C도시 인구 수: 50,000명

ㅇ C도시와 A도시 간의 거리: 10㎞

ㅇ C도시와 B도시 간의 거리: 5㎞

A: 15,000, B: 35,000

A: 20,000, B: 30,000

A: 25,000, B: 25,000

A: 30,000, B: 20,000

A: 35,000, B: 15,000

 

 

 

 

 

27회㉦14. 정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

개발부담금 부과 제도는 정부의 접적 시장개입수단이다.㉦간접적 시장개입수단

공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.

정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.

시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.

토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업 시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.

 

 

 

 

27회㉦15. 용도지역·지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?

토지이용에 수반되는 (-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 2종일반주거지역공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.㉦중층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해

사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.

용도지구는 하나의 대지에 중복지정될 수 있.

국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.

 

 

 

 

27회㉦16. 분양가상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?

주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.

도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위해서이다.

현재 정부가 시행중인 정책이다.

신규 분양주택의 공급 위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.

주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용한다.㉦적용하지 않는다

 

 

 

 

 

27회㉦17. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장·군수·구청장은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다.㉦국토교통부장관

토지 선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장·군수·구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.㉦협의 매수

부동산 거래 신고는 부동한 거래 신고에 관한 법령에 따라 거래 당사자가 매 매 계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60 이내에 신고하는 제도이다.㉦거래계약의 체결일부터 30일 이내에

주택선분양제도후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.㉦선분양제도와 후분양제도가 서로 바뀜

준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별 법령상 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

 

 

 

 

27회㉦18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.

투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.

재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.㉦순현재가치법과 내부수익률법이 서로 바뀜

회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.

 

 

 

 

27회㉦19. 부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.㉦증가

ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다.

ㄷ. 부(-)의 레버리지 효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환 할 수 있다.㉦전환한다고만은 할 수 없다

ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.㉦영향을 미친다

 ㄱ,

 ㄴ,

 ㄴ,

 ㄱ, ,

 ㄱ, ,

 

 

 

 

27회㉦20. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최한의 수익률이다.㉦최소한

총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.㉦지분배당률(세전수익률)

기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.㉦큰 경우

순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.

회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비포함하여 순영업소득을 산정한다.㉦포함되지 않는다

 

정답 >>               11④  12②  13③  14①  15                 16⑤  17⑤  18④  19(,,,,)  20

 

 

 

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