벤공㉦2015년 26회(31~40번 문제)
부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리
26회㉦31. 민간의 부동산개발 방식에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.
② 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환 방식에 해당된다.
● 토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.㉦사업수탁방식은 소유권이 이전되지 않는다
④ 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.
⑤ 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산)형 사업방식에 해당된다.
26회㉦32. 부동산개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?
ㄱ. 사업부지 확보 ㄴ. 예비적 타당성 분석 ㄷ. 사업구상(아이디어) ㄹ. 사업 타당성 분성 ㅁ. 건설 |
1단계, 2단계, 3단계, 4단계, 5단계
● ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ
② ㄷ → ㄱ → ㄴ → ㅁ → ㄹ
③ ㄴ → ㄷ → ㄹ → ㄱ → ㅁ
④ ㄴ → ㄹ → ㄱ → ㄷ → ㅁ
⑤ ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㄷ → ㅁ
26회㉦33. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?
ㅇ 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다. ㅇ 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다. |
① BOT(build-operate-transfer) 방식
● BTO(build-transfer-operate) 방식
③ BLT(build-lease-transfer) 방식
④ BTL(build-transfer-lease) 방식
⑤ BOO(build-own-operate) 방식
26회㉦34. 토지 취득방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?
ㅇ 택지가 개발되기 전 토지의 위치․지목․면적․등급․이용도 및 기타 사항을 고려하여, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다. ㅇ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다. ㅇ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다. |
● 환지방식
② 단순개발방식
③ 매수방식
④ 혼합방식
⑤ 수용방식
26회㉦35. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/㎡ )은?
ㅇ 기준시점: 2015.10.24 ㅇ 소재지 등: A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200㎡ ㅇ 비교표준지: A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1. 공시지가 2,000,000원/㎡ ㅇ 지가변동률(2015.1.1.~2015.10.24.): A시 B구 주거지역 5% 상승 ㅇ 지역요인: 대상 토지가 비교표준지의인근지역에 위치하여 동일 ㅇ 개별요인: 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로 조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것) ㅇ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음 |
① 1,995,000원/㎡
② 2,100,000원/㎡
③ 2,280,000원/㎡
● 2,394,000원/㎡
⑤ 2,520,000원/㎡
26회㉦36. 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?
① 시장가치기준 원칙
② 현황기준 원칙
③ 개별물건기준 원칙
④ 원가방식, 비교방식, 수익방식
● 최유효이용 원칙
26회㉦37. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다.
② 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분 소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가 방법으로 적용한다.
● 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.㉦임대사례비교법
④ 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가 방법으로 적용한다.
⑤ 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가 방법은 다르다.㉦자동차(거래사례비교법), 선박 항공기(원가법
26회㉦38. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 공시가격에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.
② 토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.
③ 개별공시지가를 결정하기 위해 토지가격비준표가 활용된다.
● 표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다.㉦공동주택 삭제
⑤ 표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다.
26회㉦39. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?
ㅇ 원가법은 대상물건의 재조달원가에 (ㄱ)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. ㅇ 거래사례비교법을 적용할 때 (ㄴ), 시점수정, 가차형성요인 비교 등의 과정을 거친다. ㅇ 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (ㄷ)하여 가액을 산정한다. |
● ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 할인
② ㄱ: 감가수정, ㄴ: 지역요인비교, ㄷ: 할인
③ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 감가수정, ㄷ: 할인
④ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 개별요인비교, ㄷ: 공제
⑤ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정, ㄷ: 공제
26회㉦40. 부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.
● 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.㉦기능적 감가
③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.
④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.
⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.
정답 >> 31③ 32① 33② 34① 35④ 36⑤ 37③ 38④ 39① 40②
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