벤공㉦2015년 26회(21~30번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2015년 26회(21~30번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2015년 26회(21~30번 문제)부동산학개론

 

26회㉦21. 부동산 투자의 기대수익률과 위험에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)

① 부동산 투자안이 채택되기 위해서는 요구수익률이 기대수익률보다 커야 한다.㉦요구수익률과 기대수익률이 서로 바뀜

● 평균-분산 지배원리에 따르면, A투자안과 B투자안의 기대수익률이 같은 경우, A투자안보다 B투자안의 기대 수익률의 표준편차가 더 크다면 A투자안이 선호된다.

③ 투자자가 위험을 회피할수록 위험(표준편차, X축)과 기대수익률(Y축)의 관계를 나타낸 투자자의 무차별곡선의 기울기는 완만해진다.㉦급경사가 된다

④ 투자 위험(표준편차)과 기대수익률은 부(-)의 상관관계를 가진다.㉦정(+)의 상관관계

⑤ 무위험(수익)률의 상승은 투자자의 요구수익률을 하락시키는 요인이다.㉦상승

  

 

 

26회㉦22. 다음의 자료를 통해 산정한 값으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 총투자액: 10억원 ㅇ 지분투자액: 6억원 ㅇ 세전현금수지: 6,000만원/년 ㅇ 부채서비스액: 4,000만원/년 ㅇ (유효)총소득승수: 5

① (유효)총소득: 2억원/년

② 순소득승수: 10

③ 세전현금수지승수: 10

● (종합)자본환원율: 8%

⑤ 부채감당률: 2.5

  

 

 

26회㉦23. 부동산 투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 할인현금수지(discounted cash flow)법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 반영하지 못한다는 단점이 있다.㉦반영한다

② 회계적 이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다.

③ 순현재가치(NPV)가 0인 단일 투자안의 경우, 수익성지수(PI)는 1이 된다.

④ 투자안의 경제성분석에서 민감도분석을 통해 투입요소의 변화가 그 투자안의 순현재가치에 미치는 영향을 분석할 수 있다.

⑤ 투자금액이 동일하고 순현재가치가 모두 0보다 큰 2개의 투자안을 비교ㆍ선택할 경우, 부의 극대화 원칙에 따르면 순현재가치가 큰 투자안을 채택한다.

 

  

 

26회㉦24. 포트폴리오 이론에 따른 부동산 투자의 포트폴리오 분석에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 인플레이션, 경기변동 등의 체계적 위험은 분산투자를 통해 제거가 가능하다.㉦불가능

② 투자자산 간의 상관계수가 1보다 작을 경우, 포트폴리오 구성을 통한 위험절감 효과가 나타나지 않는다.㉦나타난다

③ 2개의 투자자산의 수익률이 서로 다른 방향으로 움직일 경우, 상관계수는 양(+)의 값을 가지므로 위험분산 효과가 작아진다.㉦같은 방향

● 효율적 프론티어(efficient frontier)와 투자자의 무차별 곡선이 접하는 지점에서 최적 포트폴리오가 결정된다.

⑤ 포트폴리오에 편입되는 투자자산 수를 늘림으로써 체계적 위험을 줄여나갈 수 있으며, 그 결과로 총 위험은 줄어들게 된다.㉦비체계적 위험

 

  

 

26회㉦25. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 연금의 미래가치계수를 계산하는 공식에서는 이자 계산 방법으로 복리 방식을 채택한다.

② 원리금균등상환 방식으로 주택저당대출을 받은 경우, 저당대출의 매 기 원리금 상환액을 계산하려면, 저당상수를 활용할 수 있다.

● 5년 후 주택구입에 필요한 자금 3억원을 모으기 위해 매 월말 불입해야 하는 적금액을 계산하려면, 3억원에 연금의 현재가치계수(월 기준)를 곱하여 구한다.㉦감채기금계수

④ 매 월말 50만원씩 5년간 들어올 것으로 예상되는 임대료 수입의 현재가치를 계산하려면, 저당상수(월 기준)의 역수를 활용할 수 있다.

⑤ 상환비율과 잔금비율을 합하면 1이 된다.

  

 

 

26회㉦26. 부동산 투자와 관련한 재무비율과 승수를 설명한 것으로 틀린 것은?

① 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 순소득승수가 총소득승수보다 크다.

● 동일한 투자안의 경우, 일반적으로 세전현금수지승수가 세후현금수지승수보다 크다.㉦작다

③ 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면, 투자로부터 발생하는 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 없다고 판단된다.

④ 담보인정비율(LTV)을 통해서 투자자가 재무레버리지를 얼마나 활용하고 있는지를 평가할 수 있다.

⑤ 총부채상환비율(DTI)은 차입자의 상환능력을 평가할 때 사용할 수 있다.

 

  

 

26회㉦27. 대출 상환 방식에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)

ㄱ. 상환 첫 회의 원리금 상환액은 원리금균등상환 방식이 원금균등상환 방식보다 크다.㉦작다 ㄴ. 체증(점증)상환 방식의 경우, 미래 소득이 감소될 것으로 예상되는 은퇴예정자에게 적합하다.㉦증가 ㄷ. 원금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원리금이 점차적으로 감소한다. ㄹ. 원리금균등상환 방식의 경우, 매 기에 상환하는 원금액이 점차적으로 늘어난다.

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄱ, ㄹ

④ ㄴ, ㄹ

● ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

 

26회㉦28. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 법률적 측면의 부동산관리는 부동산의 유용성을 보호하기 위하여 법률상의 제반 조치를 취함으로써 법적인 보장을 확보하려는 것이다.

② 시설관리(facility management)는 부동산시설을 운영하고 유지하는 것으로 시설사용자나 기업의 요구에 따르는 소극적 관리에 해당한다.

③ 자기(직접)관리방식은 전문(위탁)관리방식에 비해 기밀유지에 유리하고 의사결정이 신속한 경향이 있다.

④ 임차 부동산에서 발생하는 총수입(매상고)의 일정 비율을 임대료로 지불한다면, 이는 임대차의 유형 중 비율 임대차에 해당한다.

● 경제적 측면의 부동산관리는 대상 부동산의 물리적ㆍ기능적 하자의 유무를 판단하여 필요한 조치를 취하는 것이다.㉦기술적 측면

 

  

 

26회㉦29. 부동산마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 셀링포인트(selling point)는, 상품으로서 부동산이 지니는 여러 특징 중 구매자(고객)의 욕망을 만족시켜 주는 특징을 말한다.

● 고객점유 마케팅 전략이란 공급자 중심의 마케팅 전략으로 표적시장을 선정하거나 틈새시장을 점유하는 전략을 말한다.㉦시장점유 마케팅전략

③ 관계마케팅 전략에서는 공급자와 소비자의 관계를 일회적이 아닌 지속적인 관계로 유지하려 한다.

④ STP전략은 시장세분화(segmentation), 표적시장 선정(targeting), 포지셔닝(positioning)으로 구성된다.

⑤ AIDA는 주의(attention), 관심(interest), 욕망(desire), 행동(action)의 단계가 있다.

 

  

 

26회㉦30. 건물의 내용연수와 생애주기 및 관리방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 기능적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.

② 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 경제적 내용연수에 영향을 미치는 요인이다.

③ 건물의 생애주기 단계 중 안정단계에서 건물의 양호한 관리가 이루어진다면 안정단계의 국면이 연장될 수 있다.

④ 건물의 생애주기 단계 중 노후단계는 일반적으로 건물의 구조, 설비, 외관 등이 악화되는 단계이다.

● 건물의 관리에 있어서 재무ㆍ회계관리, 시설이용ㆍ임대차 계약, 인력관리는 위탁하고, 청소를 포함한 그 외 나머지는 소유자가 직접관리할 경우, 이는 전문(위탁)관리 방식에 해당한다.㉦혼합관리방식

 

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