벤공㉦2015년 26회(31~40번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2015년 26회(31~40번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2015년 26회(31~40번 문제)부동산학개론

 

26회㉦31. 민간의 부동산개발 방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 자체개발사업에서는 사업시행자의 주도적인 사업추진이 가능하나 사업의 위험성이 높을 수 있어 위기관리능력이 요구된다.

② 토지소유자가 제공한 토지에 개발업자가 공사비를 부담하여 부동산을 개발하고, 개발된 부동산을 제공된 토지 가격과 공사비의 비율에 따라 나눈다면, 이는 등가교환 방식에 해당된다.

● 토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다.㉦사업수탁방식은 소유권이 이전되지 않는다

④ 개발 사업에 있어서 사업자금 조달 또는 상호 기술 보완 등 필요에 따라 법인 간에 컨소시엄을 구성하여 사업을 추진한다면, 이는 컨소시엄구성방식에 해당된다.

⑤ 토지소유자가 사업을 시행하면서 건설업체에 공사를 발주하고 공사비의 지급은 분양 수입금으로 지급한다면, 이는 분양금 공사비 지급(청산)형 사업방식에 해당된다.

 

 

 

 

26회㉦32. 부동산개발이 다음과 같은 5단계만 진행된다고 가정할 때, 일반적인 진행 순서로 적절한 것은?

ㄱ. 사업부지 확보 ㄴ. 예비적 타당성 분석 ㄷ. 사업구상(아이디어) ㄹ. 사업 타당성 분성 ㅁ. 건설

       1단계,      2단계,      3단계,      4단계,      5단계

●       ㄷ    →    ㄴ     →   ㄱ     →   ㄹ      →   ㅁ

②       ㄷ    →    ㄱ     →   ㄴ     →   ㅁ      →   ㄹ

③       ㄴ    →    ㄷ     →   ㄹ     →   ㄱ      →   ㅁ

④       ㄴ    →    ㄹ     →   ㄱ     →   ㄷ      →   ㅁ

⑤       ㄴ    →    ㄱ     →   ㄹ     →   ㄷ      →   ㅁ

 

  

 

26회㉦33. 다음에서 설명하는 민간투자 사업방식은?

ㅇ 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 정부 등에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다. ㅇ 도로, 터널 등 시설이용자로부터 이용료를 징수할 수 있는 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용되고 있다.

① BOT(build-operate-transfer) 방식

● BTO(build-transfer-operate) 방식

③ BLT(build-lease-transfer) 방식

④ BTL(build-transfer-lease) 방식

⑤ BOO(build-own-operate) 방식

  

 

 

26회㉦34. 토지 취득방식에 따라 개발방식을 분류할 때, 다음에서 설명하는 개발방식은?

ㅇ 택지가 개발되기 전 토지의 위치․지목․면적․등급․이용도 및 기타 사항을 고려하여, 택지가 개발된 후 개발된 토지를 토지소유자에게 재분배하는 방식이다. ㅇ 도시개발사업에서 이 방식을 많이 활용한다. ㅇ 이 방식에 따라 개발된 토지의 재분배 설계 시 평가식이나 면적식을 적용할 수 있다.

● 환지방식

② 단순개발방식

③ 매수방식

④ 혼합방식

⑤ 수용방식

 

  

 

26회㉦35. 제시된 자료를 활용해 감정평가에 관한 규칙에서 정한 공시지가기준법으로 평가한 토지 평가액(원/㎡ )은?

ㅇ 기준시점: 2015.10.24 ㅇ 소재지 등: A시 B구 C동 177, 제2종일반주거지역, 면적 200㎡ ㅇ 비교표준지: A시 B구 C동 123, 제2종일반주거지역, 2015.1.1. 공시지가 2,000,000원/㎡ ㅇ 지가변동률(2015.1.1.~2015.10.24.): A시 B구 주거지역 5% 상승 ㅇ 지역요인: 대상 토지가 비교표준지의인근지역에 위치하여 동일 ㅇ 개별요인: 대상 토지가 비교표준지에 비해 가로 조건은 5% 열세, 환경조건은 20% 우세하고 다른 조건은 동일(상승식으로 계산할 것) ㅇ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

① 1,995,000원/㎡

② 2,100,000원/㎡

③ 2,280,000원/㎡

● 2,394,000원/㎡

⑤ 2,520,000원/㎡

 

  

 

26회㉦36. 감정평가에 관한 규칙에서 직접 규정하고 있는 사항이 아닌 것은?

① 시장가치기준 원칙

② 현황기준 원칙

③ 개별물건기준 원칙

④ 원가방식, 비교방식, 수익방식

● 최유효이용 원칙

 

  

 

26회㉦37. 감정평가에 관한 규칙상 감정평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다.

② 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분 소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우 거래사례비교법을 주된 평가 방법으로 적용한다.

● 임대료를 평가할 때는 적산법을 주된 평가방법으로 적용한다.㉦임대사례비교법

④ 영업권, 특허권 등 무형자산은 수익환원법을 주된 평가 방법으로 적용한다.

⑤ 자동차의 주된 평가방법과 선박 및 항공기의 주된 평가 방법은 다르다.㉦자동차(거래사례비교법), 선박 항공기(원가법

 

  

 

26회㉦38. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 공시가격에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지공시지가의 공시기준일은 원칙적으로 매년 1월 1일이다.

② 토지를 평가하는 공시지가기준법은 표준지공시지가를 기준으로 한다.

③ 개별공시지가를 결정하기 위해 토지가격비준표가 활용된다.

● 표준주택은 단독주택과 공동주택 중에서 각각 대표성 있는 주택을 선정한다.㉦공동주택 삭제

⑤ 표준지공시지가와 표준주택가격 모두 이의신청 절차가 있다.

 

  

 

26회㉦39. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. (     )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ 원가법은 대상물건의 재조달원가에 (ㄱ)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. ㅇ 거래사례비교법을 적용할 때 (ㄴ), 시점수정, 가차형성요인 비교 등의 과정을 거친다. ㅇ 수익환원법에서는 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 (ㄷ)하여 가액을 산정한다.

● ㄱ: 감가수정,  ㄴ: 사정보정,          ㄷ: 할인

② ㄱ: 감가수정, ㄴ: 지역요인비교,      ㄷ: 할인

③ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 감가수정,          ㄷ: 할인

④ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 개별요인비교,    ㄷ: 공제

⑤ ㄱ: 감가수정, ㄴ: 사정보정,          ㄷ: 공제

  

 

 

26회㉦40. 부동산 가격원칙(혹은 평가원리)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 최유효이용은 대상 부동산의 물리적 채택가능성, 합리적이고 합법적인 이용, 최고 수익성을 기준으로 판정할 수 있다.

● 균형의 원칙은 구성요소의 결합에 대한 내용으로, 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 원가법을 적용할 때 경제적 감가로 처리한다.㉦기능적 감가

③ 적합의 원칙은 부동산의 입지와 인근환경의 영향을 고려한다.

④ 대체의 원칙은 부동산의 가격이 대체관계의 유사부동산으로부터 영향을 받는다는 점에서, 거래사례비교법의 토대가 될 수 있다.

⑤ 예측 및 변동의 원칙은 부동산의 현재보다 장래의 활용 및 변화 가능성을 고려한다는 점에서, 수익환원법의 토대가 될 수 있다.

  

정답 >>              31③ 32① 33② 34① 35④                    36⑤ 37③ 38④ 39① 40②