벤공㉦2016년 27회(11~20번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2016년 27회(11~20번 문제)

공인중개사 1차 부동산학개론*기출총정리

 

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벤공㉦2016년 27회(11~20번 문제) 부동산학개론

 

27회㉦11. 부동산시장의 효율성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효율적 시장은 어떤 정보를 지체 없이 가치에 반영하는 가에 따라 구분될 수 있다.

② 강성 효율적시장은 공표된 정보는 물론이고 아직 공표되지 않은 정보까지도 시장가치에 반영되어 있는 시장이므로 이를 통해 최과 이윤을 얻을 수 없다.

③ 강성 효율적시장은 완전경쟁시장의 가정에 가장 근접하게 부합되는 시장이다.

● 약성 효율적 시장에서는 현재가치에 대한 과거의 역사적 자료를 분석하여 정상이윤을 초과하는 이윤을 획득할 수 있다.㉦없다

⑤ 준강성 효율적 시장은 과거의 추세적 정보뿐만 아니라 현재 새로 공표되는 정보가 지체 없이 시장가치에 반영되므로 공식적으로 이용 가능한 정보를 기초로 기본적 분석을 하여 투자해도 초과이윤을 얻을 수 없다.

 

 

 

 

27회㉦12. 부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가 상승이 동시에 나타나는 현상은?

① 콘드라티에프 파동(kondratiev wave)

● 스태그플레이션(stagflation)

③ 디플레이션(deflation)

④ 쥬글라 파동(juglar wave)

⑤ 키친 파동(kitchin wave)

 

 

 

 

 

27회㉦13. A, B도시 사이에 C도시가 위치한다. 레일리(W. Reilly)의 소매 인력법칙을 적용할 경우, C도시에서 A, B도시로 구매활동에 유인되는 인구규모는?(단, C도시의 인구는 모두 구매자이고, A, B도시에서만 구매하는 것으로 가정하며, 주어진 조건에 한함)

ㅇ A도시 인구 수: 400,000명 ㅇ B도시 인구 수: 100,000명 ㅇ C도시 인구 수: 50,000명 ㅇ C도시와 A도시 간의 거리: 10㎞ ㅇ C도시와 B도시 간의 거리: 5㎞

① A: 15,000명, B: 35,000명

② A: 20,000명, B: 30,000명

● A: 25,000명, B: 25,000명

④ A: 30,000명, B: 20,000명

⑤ A: 35,000명, B: 15,000명

 

 

 

 

 

27회㉦14. 정부의 부동산 시장개입에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 개발부담금 부과 제도는 정부의 직접적 시장개입수단이다.㉦간접적 시장개입수단

② 공공임대주택의 공급은 소득재분배 효과를 기대할 수 있다.

③ 정부가 주택가격 안정을 목적으로 신규주택의 분양가를 규제할 경우, 신규주택 공급량이 감소하면서 사회적 후생 손실이 발생할 수 있다.

④ 시장에서 어떤 원인으로 인해 자원의 효율적 배분에 실패하는 현상을 시장의 실패라 하는데, 이는 정부가 시장에 개입하는 근거가 된다.

⑤ 토지수용과 같은 시장개입수단에서는 토지매입과 보상과정에서 사업 시행자와 피수용자 간에 갈등이 발생하기도 한다.

 

 

 

 

27회㉦15. 용도지역·지구제에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 토지이용에 수반되는 부(-)의 외부효과를 제거하거나 감소시킬 수 있다.

● 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 제2종일반주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역이다.㉦중층주택 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해

③ 사적 시장이 외부효과에 대한 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의해 채택되는 부동산정책의 한 수단이다.

④ 용도지구는 하나의 대지에 중복지정될 수 있다.

⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 국토는 토지의 이용실태 및 특성 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 용도지역으로 구분한다.

 

 

 

 

27회㉦16. 분양가상한제에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.

② 도입배경은 주택가격을 안정시키고, 무주택자의 신규주택구입 부담을 경감시키기 위해서이다.

③ 현재 정부가 시행중인 정책이다.

④ 신규 분양주택의 공급 위축 현상과 질이 하락하는 문제점이 나타날 수 있다.

● 주택법령상 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택 중 공공택지에서 공급하는 도시형 생활주택은 분양가상한제를 적용한다.㉦적용하지 않는다

 

 

 

 

 

27회㉦17. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산가격공시제도에 따라 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 시장·군수·구청장은 공동주택가격을 공시하기 위하여 공동주택의 가격을 산정한 때에는 국토교통부장관의 의견을 들어야 한다.㉦국토교통부장관

② 토지 선매는 국토의 계획 및 이용에 관한 법령에 따라 시장·군수·구청장이 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 하는 제도이다.㉦협의 매수

③ 부동산 거래 신고는 부동한 거래 신고에 관한 법령에 따라 거래 당사자가 매 매 계약을 체결한 경우 잔금지급일로부터 60일 이내에 신고하는 제도이다.㉦거래계약의 체결일부터 30일 이내에

④ 주택선분양제도는 후분양제도에 비해 주택공급을 감소시켜 주택시장을 위축시킬 가능성이 있고, 건설업체가 직접 조달해야 하는 자금도 더 많음으로써 사업부담도 증가될 수 있다.㉦선분양제도와 후분양제도가 서로 바뀜

● 준공공임대주택은 민간임대주택에 관한 특별 법령상 일반형 임대 사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

 

 

 

 

27회㉦18. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다.

② 투자규모에 차이가 있는 상호 배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다.

③ 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다.

● 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다.㉦순현재가치법과 내부수익률법이 서로 바뀜

⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다.

 

 

 

 

27회㉦19. 부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.㉦증가 ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다. ㄷ. 부(-)의 레버리지 효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환 할 수 있다.㉦전환한다고만은 할 수 없다 ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.㉦영향을 미친다

● ㄱ, ㄷ

● ㄴ, ㄷ

● ㄴ, ㄹ

● ㄱ, ㄴ, ㄷ

● ㄱ, ㄷ, ㄹ

 

 

 

 

27회㉦20. 부동산의 수익과 수익률에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 요구수익률은 해당 부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다.㉦최소한

② 총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어서 산정한다.㉦지분배당률(세전수익률)

③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다.㉦큰 경우

● 순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다.

⑤ 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다.㉦포함되지 않는다

 

정답 >>               11④  12②  13③  14①  15②                 16⑤  17⑤  18④  19(①,②,③,④,⑤)  20④