벤공㉦2019년 30회(21~30번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2019년 30회(21~30번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2019년 30회(21~30번 문제)부동산학개론

★★★★

30회㉦21. 부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?

ㅇ 포트폴리오 관리 및 분석 ㅇ 부동산 투자의 위험 관리 ㅇ 재투자・재개발 과정분석 ㅇ 임대마케팅 시장분석

① 재산관리(property management)

② 시설관리(facility management)

● 자산관리(asset management)

④ 건설사업관리(construction management)

⑤ 임대차관리(leasing management)

 

 

★★★

30회㉦22. 주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 이루를 주택구매자가 부담하게 된다. ㉦선분양제도

② 선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기자금부담을 완화할 수 있다.

③ 후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.

④ 선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다.

⑤ 소비자측면에서 후분양제도는 선분양제도보다 공급자의 부실시공 및 품질저하에 대처할 수 있다.

 

 

★★★★

30회㉦23. 부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.

② 부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.

③ 처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.

● 관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다. ㉦소유권이전됨

⑤ 분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.

 

 

★★★★★

30회㉦24. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금계수를 사용한다. ㉦저당상수 ㄴ. 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다. ㄷ. 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다. ㄹ. 일시불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.

① ㄱ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄱ, ㄴ, ㄹ

● ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

 

★★★★★

30회㉦25. 부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.

② 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.

● 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다. ㉦차감(뺀)

④ 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

⑤ 부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

 

 

★★★★

30회㉦26. 상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 (     )에 들어갈 예상수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

상가의 경제상황		경제상황별 예상수익률(%)	상가의 기대수익률(%)
상황별	확률(%)
비관적	20	4	8
정상적	40	(            )
낙관적	40	10

 

① 4

② 6

● 8

④ 10

⑤ 12

 

 

★★★★★

30회㉦27. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다. ㉦비체계

② 포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.

③ 효율적 프런티어(효율적 전선)란 평균-분산 지배원리 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.

④ 효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.

⑤ 포트폴리오이론은 투자 시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.

 

 

 

★★★★

30회㉦28. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

● 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를  1 로 만드는 할인율을 말한다.          ㉦ '0'으로

② 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

③ 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.

④ 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.

⑤ 민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.

 

 

★★★★

30회㉦29. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

ㅇ 주택담보대출액: 1억원 ㅇ 주택담보대출의 연간 원리금상환액: 500만원 ㅇ 부동산가치: 2억원 ㅇ 차입자의 연소득: 1,250만원 ㅇ 가능총소득: 2,000만원 ㅇ 공실손실상당액 및 대손충담금: 가능총소득의 25% ㅇ 영업경비: 가능총소득의 50%

① 담보인정비율(LTV)= 0.5

② 부채감당률(DCR)= 1.0

③ 총부채상환비율(DTI)= 0.4

④ 채무불이행률(DR)= 1.0

● 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준)= 0.8

 

  

★★★★

30회㉦30. 자산유동화에 간한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 간한 설명으로 옳은 것은?

① 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다. ㉦다른 방식도 가능

● 유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.

③ 유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다. ㉦유한

④ 자산담보부 기업어음(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다. ㉦유동화증권(ABS)

⑤ 자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다. ㉦문항 전체적으로 틀린 내용

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