벤공㉦2019년 30회(31~40번) 부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2019년 30회(31~40번 문제)

부동산학개론 공인중개사1차

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벤공㉦2019년 30회(31~40번 문제)부동산학개론

 ★★★★

30회㉦31. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.

● 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제 기준을 제정하여야 한다. ㉦명목회사로 상근 임직원이 없다

③ 자산의 투자․운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

④ 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.

⑤ 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

 

  

★★★★

30회㉦32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)

ㅇ 연간 임대료는 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가 ㅇ 연간 영업경비는 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가 ㅇ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95 ㅇ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90 ㅇ 3년 후 일시불의 현가계수 0.85

① 8,100만원

● 8,360만원

③ 8,620만원

④ 9.000만원

⑤ 9.300만원

  

 

★★★

30회㉦33. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

② 자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

● 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료․관리비 등의 영업현금흐름이다. ㉦임대

④ 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

⑤ 자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

  

  

★★★★

30회㉦34. A회사는 분양면적 500㎡의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

ㅇ 예상매출액: 분양면적 ㎡당 20만원 ㅇ 기본임대료: 분양면적 ㎡당 6만원 ㅇ 손익분기점 매출액: 5,000만원 ㅇ 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율: 10%

① 3,200만원

② 3,300만원

③ 3,400만원

● 3,500만원

⑤ 3,600만원

 

   

★★★★

30회㉦35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

② 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정평가할 수 있다.

③ 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

④ 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

● 기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. ㉦완료한

 

 

 

★★★★

30회㉦36. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.

② 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.

③ 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.

● 시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다. ㉦가중평균

⑤ 감정평가에 간한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.

 

  

★★★★★

30회㉦37. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

ㅇ 가능총소득: 8,000원 ㅇ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ㅇ 수선유지비: 400만원 ㅇ 화재보험료: 100만원 ㅇ 재산세: 200만원 ㅇ 영업소득세: 300만원 ㅇ 부채서비스액: 500만원 ㅇ 환원율: 10%

 

① 5억 7천만원

② 6억

● 6억 5천만원

④ 6억 7천만원

⑤ 6억 8천만원

 

 

  

★★★★

30회㉦38. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

② 표준지공시지가는 국가․지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

● 표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정․공시하여야 한다. ㉦표준지공시지가=개별공시지가

④ 시장․군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할․합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정․공시하여야 한다.

⑤ 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정․공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장․군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

 

  

 

★★★★★

30회㉦39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?(단, 주어진 조건에 한함)

 ㅇ 소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용

ㅇ 기준시점: 2019.10.26

ㅇ 표준지공시자기(A시 B구 C동, 2019.01.01.기준)

기호	소재지	용도지역	이용상황	공시지가 (원/㎡)
1	C동 90	일반공업지역	상업용	1,000,000
2	C동 110	일반상업지역	상업용	2,000,000

ㅇ 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01 ~ 2019.10.26.)

- 공업지역: 4% 상승

- 상업지역: 5% 상승

ㅇ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함

ㅇ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)

ㅇ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

① 1,144,000

② 1,155,000

③ 2,100,000

④ 2,288,000

● 2,310,000

  

 

★★★★

30회㉦40. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.

● 지역분석은 대상부동산에 대한 미시적-국지적 분석인데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적-광역적 분석이다. ㉦지역분석(거시-광역)과 개별분석(미시-국지)이 서로 바뀜

③ 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

④ 동일수급권이란 대상부동산과 대체-경쟁 간계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

⑤ 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

 

정답 >>               31②  32②  33③  34④  35⑤           36④  37③  38③  39⑤  40②