벤공㉦2011년 22회(21~40번)부동산학개론*기출총정리

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벤공㉦2011년 22회(21~30번)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2011년 22회(21~30번) 부동산학개론

 

22회㉦21. 주택금융과 관련된 다음 상황에서 옳은 것은?(단, 다른 조건과 가정은 배제함)

ㄱ. A는 총부채상환비율(debt to income)이 적용되지 않는 지역에 소재하는 주택매입을 위해 담보인정비율(loan to value) 50%를 적용하여 주택담보대출 2억원을 받으려 할 때, A가 매입하고자 하는 주택의 담보평가가격은 얼마 이상이어야 하나? ㄴ. 담보인정비율은 적용되지 않으나 총부채상환비율이 40%인 지역에서 연소득 4천만원인 B가 매월 원리금균등분할 상환액 150만원인 주택담보대출을 받으려 할 때, B의 대출가능여부는?

① ㄱ : 4억원, ㄴ : 대출 가능

● ㄱ : 4억원, ㄴ : 대출 불가능

③ ㄱ : 3억 5천만원, ㄴ : 대출 불가능

④ ㄱ : 3억원, ㄴ : 대출 가능

⑤ ㄱ : 3억원, ㄴ : 대출 불가능

 

 

 

22회㉦22. 일반 기업대출과 부동산금융에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

● 부동산개발신탁(사업)금융의 자금은 위탁자가 관리한다.㉦신탁자은 신탁회사가 개발, 관리, 자금관리신탁 등의 업무를 한다

② 일반 기업대출의 자금은 차입자가 관리하고 부동산 프로젝트금융의 자금은 위탁계좌에 의해 관리된다.

③ 부동산개발신탁(사업)금융의 차입자는 신탁회사이다.

④ 일반 기업대출의 차입자는 일반기업이고 부동산 프로젝트금융의 차입자는 특수법인이다.

⑤ 부동산 프로젝트금융은 비소구(非訴求) 또는 제한적 소구 금융방식이다.

 

 

 

22회㉦23. 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 부동산정책이 아닌 것은?

① 소득세법 - 지정지역(투기지역)의 지정

② 종합부동산세법 - 종합부동산세

③ 공공토지의 비축에 관한 법률 - 토지은행

● 택지소유상한에 관한 법률 - 택지소유상한㉦1989년 도입되어 1998년 폐지됨

⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 용도지역

 

 

 

22회㉦24. 부동산의 가격발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효용(유용성)은 인간의 필요나 욕구를 만족시켜 줄 수 있는 재화의 능력을 말한다.

② 상대적 희소성은 인간의 욕망에 비해 욕망의 충족 수단이 질적ㆍ양적으로 한정되어 있어서 부족한 상태를 말한다.

● 가격발생요인인 효용, 유효수요, 상대적 희소성 중 하나만 있어도 가격이 발생한다.㉦모두 있어야

④ 양도가능성(이전성)을 부동산의 가격발생요인으로 포함하는 견해도 있다.

⑤ 가격형성요인은 가격발생요인에 영향을 미친다.

 

 

 

22회㉦25. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부동산 취득 단계에서 부과되는 조세로는 취득세, 인지세 등이 있다.

② 헨리 조지(Henry George)는 토지에서 발생하는 지대수입을 100% 징세할 경우, 토지세 수입만으로 재정을 충당할 수 있기 때문에 토지세 이외의 모든 조세는 철폐하자고 주장했다.

● 지가상승에 대한 기대가 퍼져 있는 상황에서 양도소득세가 중과되어 동결효과(lock-in effect)가 발생하면 지가가 하락한다.㉦상승

④ 조세의 전가란 납세의무자에게 부담된 조세가 납세의무자의 부담이 되지 않고 다른 사람에게 이전되는 것을 말한다.

⑤ 부동산세금은 정부나 지방자치단체가 필요한 재원을 조달하거나 분배의 불공평성을 개선하기 위해 부과하기도 한다.

 

 

 

22회㉦26. 부동산증권에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 우리나라 자산유동화증권(asset-backed securities)제도는「자산유동화에 관한 법률」에 의해 도입 되었다.

● 저당대출자동이체채권(mortgage pay-through bonds)은 하나의 저당집합에서 만기와 이자율을 다양화하여 발행한 여러 종류의 채권을 말한다.㉦다계층저당증권(CMO: collateralized mortgage obligation)

③ 저당대출자동이체채권은 저당채권이체증권(mortgage pass-through securities)과 주택저당담보부채권(mortgage-backed bonds)을 혼합한 성격의 주택저당증권(mortgage backed securities)이다.

④ 주택저당담보부채권은 저당채권의 집합에 대한 채권적 성격의 주택저당증권이다.

⑤ 다계층저당증권(collateralized mortgage obligation)의 발행자는 저당채권의 풀(pool)에 대한 소유권을 가지면서 동 풀(pool)에 대해 채권을 발행하는 것이다.

 

 

 

22회㉦27. 주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 현재 주택정책의 관련 부처는 국토교통부 외에 기획재정부, 행정안전부 등 다양하다.(국토해양부 용어수정)

② 주택임대료 규제는 임대주택의 질적 수준을 하락시키는 원인이 될 수 있다.

③ 주택임대차 계약 갱신 시 임대료의 상승률에 대한 규제는 기존 임차인들의 주거이동을 저하시킬 수 있다.

④ 주택임대료 보조정책을 시행할 경우 장기적으로 임대주택의 공급은 증가할 수 있다.

● 정부가 규제하는 주택임대료의 상한이 시장의 균형임대료보다 높아야 시장에 영향을 준다.㉦낮아야

 

 

 

22회㉦28. 부동산의 수요와 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다.

② 인구의 감소라는 요인으로 수요곡선 자체가 이동하는 것은 수요의 변화이다.

③ 일반적으로 이자율이 하락하면 부동산의 수요가 증가한다.

● 균형 상태인 시장에서 건축원자재의 가격이 하락하면 균형거래량은 감소하고 균형가격은 하락한다.㉦증가

⑤ 주택의 수요(demand)와 소요(needs)의 개념은 서로 다르다.

 

 

 

22회㉦29. 다음은 부동산회사의 부채비율에 관한 내용이다. (      )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

구분	A회사	B회사
자본총계	160,000원	200,000원
부채총계	40,000원	200,000원
자산총계	(  ㄱ  )	(  ㄷ  )
부채비율	(  ㄴ  )	(  ㄹ  )

● ㄱ : 200,000원, ㄴ : 25%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 100%

② ㄱ : 200,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 100%

③ ㄱ : 200,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 400,000원, ㄹ : 75%

④ ㄱ : 160,000원, ㄴ : 25%, ㄷ : 200,000원, ㄹ : 75%

⑤ ㄱ : 160,000원, ㄴ : 10%, ㄷ : 200,000원, ㄹ : 100%

 

 

 

22회㉦30. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 자기관리 부동산투자회사의 최저자본금은 70억원 이상이 되어야 한다.

② 부동산투자회사는 주식회사로 하며, 그 상호에 부동산투자회사라는 명칭을 사용하여야 한다.

③ 영업인가를 받은 날부터 6개월이 지난 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 최저자본금은 각각 50억원 이상이 되어야 한다.

● 기업구조조정 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사이다.㉦자기관리 부동산투자회사

⑤ 부동산투자회사는「부동산투자회사법」에서 특별히 정한 경우를 제외하고는「상법」의 적용을 받는다.

정답 >>             21②22①23④24③25③          26②27⑤28④29①30④

 

벤공㉦2010년 22회(31~40번)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

 

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벤공㉦2011년 22회(31~40번) 부동산학개론

 

22회㉦31. 다음 자금조달방법 중 부채금융(debt financing)을 모두 고른 것은?

ㄱ. 조인트벤처(joint venture)㉦지분금융 ㄴ. 자산유동화증권(asset-backed securities) ㄷ. 주택상환사채 ㄹ. 공모(public offering)에 의한 증자㉦지분금융 ㅁ. 부동산 신디케이트(syndicate)㉦지분금융

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㅁ

● ㄴ, ㄷ

④ ㄷ, ㄹ

⑤ ㄷ, ㅁ

 

 

 

22회㉦32. 다음 부동산투자 타당성분석 방법 중 할인기법이 아닌 것은?

ㄱ. 순현가(net present value)법㉦할인분석법 ㄴ. 회수기간(payback period)법㉦비할인분석법 ㄷ. 내부수익률(internal rate of return)법㉦할인분석법 ㄹ. 수익성지수(profitability index)법㉦할인분석법 ㅁ. 회계적수익률(accounting rate of return)법㉦비할인분석법

① ㄱ, ㅁ

② ㄴ, ㄷ

③ ㄴ, ㄹ

● ㄴ, ㅁ

⑤ ㄷ, ㄹ

 

 

 

22회㉦33. 부동산의 경기순환과 변동에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부동산경제를 구성하고 있는 각 부문에서 순환적 변동을 비롯한 계절적, 장기적, 무작위적 변동이 나타난다.

② 무작위적 변동이란 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기변동 현상을 말한다.

③ 대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는 것은 계절적 변동에 속한다.

● 상향시장에서 직전 회복시장의 거래사례가격은 현재시점에서 상한가가 된다.㉦하한가

⑤ 상향시장에서는 건축허가량이 증가하는 현상이 나타난다.

 

 

 

22회㉦34. 도시공간구조 및 입지에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 동심원설에 의하면 중심지와 가까워질수록 범죄, 빈곤 및 질병이 적어지는 경향을 보인다.㉦많아지는 경향

● 선형이론에 의하면 주택구입능력이 높은 고소득층의 주거지는 주요 간선도로 인근에 입지하는 경향이 있다.

③ 다핵심이론에서는 다핵의 발생요인으로 유사활동간 분산지향성, 이질활동간 입지적 비양립성 등을 들고 있다.㉦집중지향성

④ 도시공간구조의 변화를 야기하는 요인은 교통의 발달이지 소득의 증가와는 관계가 없다.㉦있다

⑤ 잡화점, 세탁소는 산재성 점포이고 백화점, 귀금속점은 집재성 점포이다.㉦집심성

 

 

 

22회㉦35. 부동산 가격공시제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지의 평가에 있어서 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인해 공시기준일 현재 현실화ㆍ구체화된 지가의 증가분은 이를 반영하여 평가한다.

② 표준지공시지가의 공시사항으로는 표준지의 단위면적당 가격, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 도로ㆍ교통상황, 지세 등이 있다.

③ 표준지의 적정가격을 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

④ 표준주택가격을 평가하는 경우에 표준주택에 전세권 그 밖의 주택의 사용ㆍ수익을 제한하는 권리가 설정되어 있는 경우에는 당해 권리가 존재하지 아니하는 것으로 보고 적정가격을 평가하여야 한다.

● 표준지의 평가는 공부상의 지목에 불구하고 현장 조사 당시의 이용상황을 기준으로 평가하되, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.㉦공시기준일 현재의 이용상황

 

 

 

22회㉦36. 다음의 자료로 평가한 부동산의 가치는?

ㅇ 임대단위 : 원룸 20개실 ㅇ 실당 예상 임대료 : 600,000원/년 ㅇ 공실 및 대손손실 : 가능조소득의 5% ㅇ 재산세 : 200,000원/년 ㅇ 개인 업무비 : 300,000원/년 ㅇ 수선비 : 600,000원/년 ㅇ 관리비 : 600,000/년 ㅇ 소유자 급여 : 800,000원/년 ㅇ 5년 후 복귀가치 : 800,000,000원 ㅇ 5년 간 연금의 현가계수 : 4.2 ㅇ 5년 후 일시불의 현가계수 : 0.75

① 637,380,000원

② 640,740,000원

● 642,000,000원

④ 642,840,000원

⑤ 644,520,000원

 

 

 

22회㉦37. 자본회수에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 잔여환원법의 투하자본 회수방법으로는 직선환원법, 감채기금환원법, 평준연금환원법이 있다. ㄴ. 직선환원법 및 감채기금환원법은 매 기간마다 순영업소득이 감소한다고 가정하는 반면 평준연금환원법에서는 매 기간마다 순영업소득이 일정하다고 가정한다.㉦감채기금환원법(뒤로 이동) 및 평준연금환원법에서는  ㄷ. 감채기금환원법은 자본회수분을 재투자하는 것으로 가정하는데 이때 재투자율은 안전율로 한다. ㄹ. 잔여환원법에서 평가가치의 크기는 다른 조건이 동일할 때 직선환원법 적용 시 가장 크고 평준연금환원법 적용 시 가장 작다.㉦작고, 크다  (평준연금환원법 > 감채기금환원법 > 직선환원법 순서) ㅁ. 저당지분환원법에서는 매 기간의 순영업소득에서 별도의 자본회수를 하지 않는다.

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄴ, ㄹ

● ㄱ, ㄷ, ㅁ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

22회㉦38. 최유효이용에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 최유효이용분석이란 지역분석과 개별분석을 통하여 대상부동산이 최대의 가치를 창출할 수 있는 용도를 찾아내는 작업이다.

② 특정 토지의 용도가 인근지역의 일반적인 용도와는 전혀 다른 데도 최유효이용이 될 수 있는 이유 중의 하나는 부동산의 개별성 때문이다.

③ 중도적 이용(interim use)이란 가까운 장래에 대상부동산의 새로운 최유효이용이 도래할 것으로 예상될 때 그 대기과정 중에 있는 현재의 이용을 말한다.

● 초과토지(excess land)란 현존 지상개량물에 필요한 적정면적 이상의 토지를 말하며 건부지와 다른 용도로 분리되어 독립적으로 사용될 수 없다.㉦있다

⑤ 투기적 이용(speculative use)의 경우에는 불확실성이 높기 때문에 최유효이용을 판단하기가 쉽지 않다.

 

 

 

22회㉦39. 최근 신축한 주택(토지 300㎡, 건물 500㎡)을 91,000,000원에 매도의뢰 했으나 85,500,000원에 거래되었는데, 이는 매도자의 급박한 사정으로 인하여 정상거래가격대비 5% 저가(低價)로 매도한 것이다. 이 건물은 매도자가 최근 82,000원/㎡에 직접 건축한 것으로 유사 건물의 재조달원가는 거래시점 현재 90,000원/㎡이 일반적이다. 이 주택의 토지평가액은?(단, 건물의 신축시점과 거래시점은 동일함)

① 40,500,000원

② 44,500,000원

● 45,000,000원

④ 46,000,000원

⑤ 49,000,000원

 

 

 

22회㉦40. 감정평가의 분류 및 부동산 가격제원칙에 관한 설명 중 (       )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ 1필의 토지 일부분이 도시계획시설에 저촉되어 수용될 경우 저촉부분에 대해 보상평가를 하는 것은 (  ㄱ  )이다. ㅇ 도심지역의 공업용지가 동일한 효용을 가지고 있는 외곽지역의 공업용지보다 시장가격이 더 높은 현상은 (  ㄴ  )에 의해서 설명 가능하다.

● ㄱ-부분평가, ㄴ-기회비용의 원칙

② ㄱ-부분평가, ㄴ-균형의 원칙

③ ㄱ-구분평가, ㄴ-경쟁의 원칙

④ ㄱ-구분평가, ㄴ-기회비용의 원칙

⑤ ㄱ-구분평가, ㄴ-균형의 원칙

정답 >>             31③32④33④34②35⑤          36③37③38④39③40①