벤공㉦2012년 23회(21~40번)부동산학개론*기출총정리

벤공㉦2012년 23회(21~40번)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2012년 23회(21~30번)부동산학개론

 

23회㉦21. 부동산 관리에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산 관리는 물리ㆍ기능ㆍ경제 및 법률 등을 포괄하는 복합개념이다. ● 직접(자치)관리 방식은 관리업무의 타성(惰性)을 방지할 수 있고, 인건비의 절감효과가 있다.㉦위탁관리방식 ③ 간접(위탁)관리 방식은 관리업무의 전문성과 합리성을 제고할 수 있는 반면, 기밀유지에 있어서 직접(자치)관리방식보다 불리하다. ④ 혼합관리 방식은 직접(자치)관리와 간접(위탁)관리를 병용하여 관리하는 방식으로 관리업무의 전부를 위탁하지 않고 필요한 부분만을 위탁하는 방식이다. ⑤ 혼합관리 방식은 관리업무에 대한 강력한 지도력을 확보할 수 있고, 위탁관리의 편의 또한 이용할 수 있다.

 

 

23회㉦22. 부동산 투자의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은? ● 장래에 인플레이션이 예상되는 경우 대출자는 변동이자율 대신 고정이자율로 대출하기를 선호한다.㉦변동이자율 ② 부채의 비율이 크면 지분수익률이 커질 수 있지만, 마찬가지로 부담해야 할 위험도 커진다. ③ 운영위험(operating risk)이란 사무실의 관리, 근로자의 파업, 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 폭넓게 지칭하는 개념이다. ④ 위치적 위험(locational risk)이란 환경이 변하면 대상부동산의 상대적 위치가 변화하는 위험이다. ⑤ 유동성위험(liquidity risk)이란 대상부동산을 현금화하는 과정에서 발생하는 시장가치의 손실가능성을 말한다.

 

 

23회㉦23. 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 정부는 국민이 보다 인간다운 생활을 영위하게 하기 위하여 필요한 최저주거기준을 두고 있다. ② 용도지역ㆍ지구제는 토지의 기능을 계획에 부합하도록 하기 위하여 마련된 법적ㆍ행정적 장치이다. ③ 국가는 공공기관의 개발사업 등으로 인하여 토지소유자의 노력과 관계없이 정상지가상승분을 초과하여 개발이익이 발생한 경우, 이를 개발부담금으로 환수할 수 있다. ④ 정부는 부동산자원의 최적사용이나 최적배분을 위하여 부동산시장에 개입할 수 있다. ● 보금자리주택의 건설ㆍ공급은 정부가 부동산시장에 간접적으로 개입하는 방법이다.㉦직접적으로 개입

 

 

 

23회㉦24. 부동산 투자의사결정에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 수익성지수법이나 순현재가치법은 화폐의 시간가치를 고려한 투자결정기법이다. ② 단순회수기간법이나 회계적이익률법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 투자결정기법이다. ③ 내부수익률이 요구수익률보다 작은 경우 그 투자를 기각한다. ● 어림셈법중 순소득승수법의 경우 승수값이 클수록 자본회수기간이 짧다.㉦길다 ⑤ 일반적으로 내부수익률법보다 순현재가치법이 투자준거로 선호된다.

 

 

 

23회㉦25. 한국주택금융공사의 주택연금제도에 관한 설명으로 틀린 것은? ● 연금가입자는 주택연금의 전액 또는 일부 정산시 중도상환수수료를 부담한다.㉦부담하지 않는다 ② 주택법상 주택연금을 받을 수 있는 주택의 유형에는 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트가 해당된다. ③ 주택연금지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식이 있다. ④ 한국주택금융공사는 연금가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고, 은행은 한국주택금융공사의 보증서에 근거하여 연금가입자에게 주택연금을 지급한다. ⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출원리금이 담보주택 처분가격을 초과하더라도 초과 지급된 금액을 법정상속인이 상환하지 않는다.

 

  

23회㉦26. 부동산가치에 관한 설명으로 틀린 것은? ● 사용가치는 대상부동산이 시장에서 매도되었을 때 형성될 수 있는 교환가치와 유사한 개념이다.㉦상이한(다른) ② 투자가치는 투자자가 대상부동산에 대해 갖는 주관적인 가치의 개념이다. ③ 보험가치는 보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치의 개념이다. ④ 과세가치는 정부에서 소득세나 재산세를 부과하는 데 사용되는 기준이 된다. ⑤ 공익가치는 어떤 부동산의 보존이나 보전과 같은 공공목적의 비경제적 이용에 따른 가치를 의미한다.

 

 

  

23회㉦27. 부동산집합투자기구(이하 ‘부동산펀드’)와 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산투자회사나 부동산펀드는 투자자를 대신하여 투자자의 자금을 부동산에 투자하고 그 운영성과를 투자자에게 배분한다. ② 부동산투자회사의 장점은 일반인들이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있다는 점이다. ③ 부동산투자회사의 주식을 매수한 투자자는 배당이익과 주식매매차익을 획득할 수 있다. ④ 부동산펀드가 집합투자재산으로 2012년 12월 31일까지 취득하는 부동산에 대해서는 세금감면 혜택이 있다. ● 부동산투자회사의 경우에는 원금손실의 위험이 없는 반면, 부동산펀드의 경우에는 원금손실의 위험이 있다.㉦원금손실의 위험이 있다

 

  

 

 

23회㉦28. 80,000,000원의 기존 주택담보대출이 있는 甲은 A은행에서 추가로 주택담보대출을 받고자 한다. A은행의 대출승인기준이 다음과 같을 때, 甲이 추가로 대출 가능한 최대금액은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음) ㅇ 甲 소유주택의 담보평가가격 : 400,000,000원 ㅇ 甲의 연간소득 : 40,000,000원 ㅇ 연간저당상수 : 0.1 ㅇ 대출승인기준    - 담보인정비율(LTV) : 70%    - 소득대비 부채비율(DTI) : 50% ※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족시켜야 함 ① 60,000,000원 ② 80,000,000원 ● 120,000,000원 ④ 200,000,000원 ⑤ 280,000,000원

 

 

  

23회㉦29. 우리나라의 주택금융제도에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 국민주택기금은 국민주거생활의 안정과 향상을 도모하기 위하여 국민주택의 건설이나 국민주택을 건설하기 위한 대지조성사업에 소요되는 자금을 지원하는데 사용된다. ② 한국주택금융공사는 주택저당채권의 평가 및 실사업무 등을 수행하고 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유하고 장기주택금융활성화를 위하여 금융기관에 대하여 주택자금대출을 지원한다. ③ 대한주택보증은 주택관련 각종 보증을 통하여 분양계약자의 안전한 입주와 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원한다. ● 국민주택규모를 초과하는 주택의 구입자 또는 임차자에 대해서도 국민주택기금 대출이 가능하다.㉦이하의 ⑤ 공공주택금융은 일반적으로 민간주택금융에 비하여 대출금리가 낮고 대출기간도 장기이다.

 

 

  

23회㉦30. 주택저당대출방식 중 고정금리대출방식인 원금균등분할상환과 원리금균등분할상환에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 대출조건은 동일하다고 가정함) ① 대출기간 초기에는 원금균등분할상환방식의 원리금이 원리금균등분할상환방식의 원리금보다 많다. ② 대출자 입장에서는 차입자에게 원리금균등분할상환방식보다 원금균등분할상환방식으로 대출해주는 것이 원금회수측면에서 보다 안전하다. ③ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출 초기에 소득이 낮은 차입자에게 유리하다. ④ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 초기 원리금에서 이자가 차지하는 비중이 크다. ● 중도상환시 차입자가 상환해야 하는 저당잔금은 원리금균등분할상환방식이 원금균등분할상환방식보다 적다.㉦크다

 

 

정답 >>            21②22①23⑤24④25①                26①27⑤28③29④30⑤

 

 

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벤공㉦2012년 23회(31~40번)부동산학개론

 

 

23회㉦31. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? ㄱ. 부동산개발이란 타인에게 공급할 목적으로 토지를 조성하거나 건축물을 건축, 공작물을 설치하는 행위로 조성․건축․대수선․리모델링․용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산을 공급하는 것을 말한다. 다만 시공을 담당하는 행위는 제외된다. ㄴ. 개발권양도제(TDR)는 개발제한으로 인해 규제되는 보전지역에서 발생하는 토지 소유자의 손실을 보전하기 위한 제도로서 현재 널리 시행되고 있다.㉦시행되고 있지 않다 ㄷ. 흡수율분석은 부동산시장의 추세를 파악하는데 도움을 주는 것으로, 과거의 추세를 정확하게 파악하는 것이 주된 목적이다.㉦과거와 현재의 추세를 파악하여 미래추세를 분석하는  ㄹ. 개발사업에 있어서 법률적 위험은 용도지역ㆍ지구제와 같은 공법적 측면과 소유권 관계와 같은 사법적 측면에서 형성될 수 있다. ㅁ. 개발사업에 대한 타당성분석 결과가 동일한 경우에도 분석된 사업안은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. ① ㄱ, ㄴ, ㄷ ● ㄱ, ㄹ, ㅁ ③ ㄴ, ㄷ, ㄹ ④ ㄴ, ㄷ, ㅁ ⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

  

 

23회㉦32. 다음은 임대주택의 1년간 운영실적에 관한 자료이다. 이와 관련하여 틀린 것은?(단, 문제에서 제시한 것 외의 기타 조건은 고려하지 않음) ㅇ 호당 임대료          6,000,000원 ㅇ 임대가능호수                  40호 ㅇ 공실률                          10% ㅇ 운영비용            16,000,000원 ㅇ 원리금상환액      90,000,000원 ㅇ 융자이자            20,000,000원 ㅇ 감가상각액        10,000,000원 ㅇ 소득세율                      30% ① 유효총소득은 216,000,000원이다. ② 순영업소득은 200,000,000원이다. ③ 세전현금수지는 110,000,000원이다. ● 영업소득세는 50,000,000원이다. ⑤ 세후현금수지는 59,000,000원이다.

 

 

 

23회㉦33. 부동산개발의 위험에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산개발사업은 그 과정에 내포되어 있는 불확실성으로 인해 위험요소가 존재한다. ② 부동산개발사업의 위험은 법률적 위험(legal risk), 시장위험(market risk), 비용위험(cost risk) 등으로 분류할 수 있다. ③ 이용계획이 확정된 토지를 구입하는 것은 법률적 위험부담을 줄이기 위한 방안 중 하나이다. ● 개발사업부지에 군사시설보호구역이 일부 포함되어 사업이 지연되었다면 이는 시장위험 분석을 소홀히 한 결과이다.㉦법적위험 ⑤ 공사기간 중 이자율의 변화, 시장침체에 따른 공실의 장기화 등은 시장위험으로 볼 수 있다.

 

 

 

23회㉦34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다. ② 마케팅 믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합으로 정의할 수 있다. ● 마케팅 전략 중 표적시장설정(targeting)이란 마케팅활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.㉦시장세분환전략 ④ 주택청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(promotion)이다. ⑤ 부동산은 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보ㆍ광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.

 

  

23회㉦35. 평가대상부동산이 속한 지역과 사례부동산이 속한 지역이 다음과 같은 격차를 보이는 경우, 상승식으로 산정한 지역요인의 비교치는?(단, 격차내역은 사례부동산이 속한 지역을 100으로 사정할 경우의 비준치이며, 결과값은 소수점 넷째자리에서 반올림함)
비교 항목	격차내역
기타조건	-2
환경조건	+3
가로조건	-1
접근조건	+4
행정적 조건
① 1.031 ② 1.033 ③ 1.035 ④ 1.037 ● 1.039

 

 

  

 

23회㉦36. 부동산감정평가에서 가격의 제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산가격의 원칙은 부동산의 가격이 어떻게 형성되고 유지되는지 그 법칙성을 찾아내어 평가활동의 지침으로 삼으려는 행동기준이다. ② 대체의 원칙은 대체성 있는 2개 이상의 재화가 존재할 때 그 재화의 가격은 서로 관련되어 이루어진다는 원칙으로, 유용성이 동일할 때는 가장 가격이 싼 것을 선택하게 된다. ● 균형의 원칙은 내부적 관계의 원칙인 적합의 원칙과는 대조적인 의미로, 부동산 구성요소의 결합에 따른 최유효이용을 강조하는 것이다.㉦외부적 ④ 기여의 원칙은 부동산의 각 구성요소가 각각 기여하여 부동산전체의 가격이 형성된다는 원칙이다. ⑤ 변동의 원칙은 재화의 가격이 그 가격형성요인의 변화에 따라 달라지는 것으로, 부동산의 가격도 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 요인이나 부동산 자체가 가지는 개별적 요인에 따라 지속적으로 변동한다는 것을 강조하는 것이다.

 

  

 

 

23회㉦37. 다음 사례부동산의 사정보정치는 얼마인가? ㅇ 면적이 1,000㎡인 토지를 100,000,000원에 구입하였으나, 이는 인근의 표준적인 획지보다 고가로 매입한 것으로 확인되었음 ㅇ 표준적인 획지의 정상가격이 80,000원/㎡으로 조사되었음 ① 0.50 ② 0.60 ③ 0.70 ④ 0.80 ● 0.90

 

 

23회㉦38. 「감정평가에 관한 규칙」상 부동산의 평가방법에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 건물의 평가는 원가법에 의한다. 다만, 원가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다. ● 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가하여야 하며, 입목의 평가는 수익환원법에 의하되 소경목림은 거래사례비교법에 의할 수 있다.㉦입목(거래사례비교법), 소경목림(원가법) ③ 영업권의 평가는 수익환원법에 의한다. 다만, 수익환원법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 원가법에 의할 수 있다. ④ 과수원의 평가는 거래사례비교법에 의한다. 다만, 거래사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 유령수로 구성되어 있는 과수원의 경우에는 원가법으로, 그 외의 경우에는 수익환원법으로 평가할 수 있다. ⑤ 임료의 평가는 임대사례비교법에 의한다. 다만, 임대사례비교법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 대상물건의 종류 및 성격에 따라 적산법 또는 수익분석법으로 평가할 수 있다.

 

 

  

39. 개별공시지가의 활용범위에 해당하지 않는 것은? ● 토지가격비준표 작성의 기준 ㉦표준지공시지가 ② 재산세 과세표준액 결정 ③ 종합부동산세 과세표준액 결정 ④ 국유지의 사용료 산정기준 ⑤ 개발부담금 부과를 위한 개시시점지가 산정

 

 

  

23회㉦40. 감가수정의 방법 중 건물의 내용년수가 만료될 때의 감가누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자상당액분을 포함하여 당해 내용년수로 상환하는 방법은? ① 관찰감가법 ● 상환기금법 ③ 시장추출법 ④ 정액법 ⑤ 정률법

 

정답 >>               31②32④33④34③35⑤             36③37④38②39①40②