벤공㉦2011년 22회(1~20번)부동산학개론*기출총정리

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벤공㉦2011년 22회(1~10번)

공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2011년 22회(1~20번)부동산학개론

 

22회㉦1. 부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 경제적 개념의 부동산은 자본, 자산으로서의 특성을 지닌다.

② 좁은 의미의 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

③ 준(準)부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.

④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형(有形)적 측면의 부동산을 이해하는데 도움이 된다.

● 토지는 생산재이지만 소비재는 아니다.㉦생산재이면서 소비재이다

  

 

22회㉦2. 건물의 내용연수와 생애주기에 관한 설명으로 옳은 것은?

ㄱ. 건물 이용으로 인한 마멸 및 파손, 시간의 경과 등으로 생기는 노후화 때문에 사용이 불가능하게 될 때까지 버팀 연수 ㄴ. 건물의 물리적 유용성이 가장 높게 나타나는 단계

① ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-신축단계

② ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-안정단계

③ ㄱ-경제적 내용연수, ㄴ-안정단계

④ ㄱ-기능적 내용연수, ㄴ-안정단계

● ㄱ-물리적 내용연수, ㄴ-신축단계

 

  

22회㉦3. 상권과 관련된 내용으로 틀린 것은?

① 상권은 점포의 매출이 발생하는 구역을 정의하는 공간 개념으로 상품이나 서비스의 종류에 따라 규모가 다르다.

● 일반적으로 상품이나 서비스의 구입 빈도가 낮을수록 상권의 규모는 작다.㉦크다

③ 상권획정을 위한 접근법으로는 공간독점접근법, 시장침투접근법, 분산시장접근법이 있는데 고급 가구점과 같은 전문품점의 경우 분산시장접근법이 유용하다.

④ 컨버스(P. D. Converse)는 경쟁하는 두 도시에 각각 입지해 있는 소매시설간 상권의 경계지점을 확인할 수 있도록 레일리(W. J. Reilly)의 소매중력모형을 수정했다.

⑤ 허프(D. L. Huff)는 상권분석에서 결정론적인 접근보다 확률론적인 접근이 필요하다고 보았다.

 

  

22회㉦4. 지대에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 리카도(Ricardo)는 토지비옥도의 차이 및 비옥한 토지의 한정, 수확체감의 법칙의 작용을 지대 발생원인으로 보았다.

② 위치지대설에서 지대함수는 중심지에서 거리가 멀어짐에 따라 지대가 점점 감소하는 함수이다.

③ 마찰비용이론에 의하면 교통수단이 좋을수록 공간의 마찰이 적어지며, 이때 토지이용자는 마찰비용으로 교통비와 지대를 지불한다고 본다.

④ 특정 토지는 입지경쟁이 일어난다면 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 이용에 할당되는데, 이때 최대의 순현재가치를 올릴 수 있는 원인이 무엇이든 아무런 상관이 없다.

● 독점지대설은 토지의 소유 자체를 지대발생의 원인으로 보며, 차액지대설로는 설명이 불가능한 최열등지에 대한 지대발생의 근거를 제시하고 있다.㉦절대지대설

 

  

22회㉦5. 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.㉦공지 ㄴ. 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다. ㄷ. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다. ㄹ. 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다. ㅁ. 후보지는 인위적-자연적-행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단(一團)의 토지를 말한다.㉦획지

① ㄱ, ㄴ, ㄷ 

② ㄱ, ㄷ, ㅁ

③ ㄱ, ㄹ, ㅁ 

● ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄷ, ㄹ, ㅁ

  

 

22회㉦6. 부동산마케팅에 관한 설명으로 옳은 것은?

● 소비자의 가족구성은 소비자구매행동에 영향을 미친다.

② 분양대행사를 이용하는 것은 마케팅 믹스(marketing mix)의 4P전략 중 가격(Price)전략과 밀접한 연관이 있다.㉦유통경로(Place)전략

③ 부동산마케팅에서는 경쟁하며 판매하는 상품이 없기 때문에 경쟁사를 마케팅참여자로 볼 수 없다.㉦있다

④ 관계 마케팅(interactive marketing) 전략은 AIDA(Attention, Interest, Desire, Action)원리에 기반을 두면서 소비자의 욕구를 파악하여 마케팅효과를 극대화하는 전략이다.㉦고객점유마케팅 전략

⑤ 마케팅 믹스는 부동산 공급자가 표적시장에서 원하는 목적을 달성하기 위해 상품(Product), 가격(Price), 유통경로(Place), 차별화(Positioning)를 조합하는 것을 말한다.㉦홍보(Promotion)

 

  

22회㉦7. 부동산시장과 효율적 시장이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 효율적 시장은 본질적으로 제품의 동질성과 상호간의 대체성이 있는 시장이다.

② 준강성 효율적 시장에서는 기술적 분석으로 초과이익을 얻을 수 없다.

③ 강성 효율적 시장에서는 누구든지 어떠한 정보로도 초과이익을 얻을 수 없다.

● 부동산시장은 여러 가지 불완전한 요소가 많으므로 할당효율적 시장(allocationally efficient market)이 될 수 없다.㉦있다

⑤ 부동산증권화 및 실거래가신고제도 등으로 우리나라 부동산시장의 효율성이 점차 증대되고 있다고 평가할 수 있다.

 

  

22회㉦8. 부동산의 특성으로 인해 파생되는 특징에 관한 설명 중 (      )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

(  ㄱ  )은 부동산활동을 국지화시켜 지역적으로 특화되게 하며, (  ㄴ  )은 소유이익과 사용이익의 분리 및 임대차시장의 발달 근거가 된다. 그리고 (  ㄷ  )은 최유효이용의 성립근거가 되며, (  ㄹ  )은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고 시장에서 상품간 대체관계를 제약할 수 있다.

● ㄱ-부동성,                ㄴ-영속성,            ㄷ-용도의 다양성,    ㄹ-개별성

② ㄱ-개별성,                ㄴ-영속성,            ㄷ-부동성,             ㄹ-용도의 다양성

③ ㄱ-부동성,                ㄴ-용도의 다양성,  ㄷ-영속성,             ㄹ-개별성

④ ㄱ-부동성,                ㄴ-개별성,           ㄷ-용도의 다양성,    ㄹ-영속성

⑤ ㄱ-용도의 다양성,      ㄴ-부동성,            ㄷ-개별성,             ㄹ-영속성

 

  

22회㉦9. 시장상황별 추정 수익률의 예상치가 다음과 같은 부동산의 기대수익률과 분산은?

시장상황	수익률	확률
불황	10%	30%
보통	20%	40%
호황	30%	30%

● 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.6%

② 기대수익률 : 20%, 분산 : 0.4%

③ 기대수익률 : 25%, 분산 : 4%

④ 기대수익률 : 25%, 분산 : 5%

⑤ 기대수익률 : 25%, 분산 : 6%

 

  

22회㉦10. 부동산개발에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 시장의 불확실성이 개발업자에게 지우는 부담을 시장위험이라 한다.

● 보전재개발은 현재의 시설을 대부분 그대로 유지하면서 노후ㆍ불량화의 요인만을 제거하는 재개발을 말한다.㉦수복재개발

③ BOT(Build-Operate-Transfer)방식은 민간사업자가 스스로 자금을 조달하여 시설을 건설하고, 일정기간 소유ㆍ운영한 후, 사업이 종료한 때 국가 또는 지방자치단체 등에게 시설의 소유권을 이전하는 것을 말한다.

④ 부동산개발의 타당성분석에 있어 개발된 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매되거나 임대될 수 있는 정도를 조사하는 것은 시장성분석이다.

⑤ 도시환경정비사업은 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

정답 >>            1⑤2⑤3②4⑤5④              6①7④8①9①10②

 

 

벤공㉦2011년 22회(11~20번)부동산학개론

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벤공㉦2011년 22회(11~20번)부동산학개론

 

22회㉦11. 현금흐름이 다음과 같은 투자안을 순현재가치가 큰 순서대로 나열한 것은?(단, 할인율 연 10%, 사업기간은 1년임)

투자안	금년의 현금지출	내년의 현금유입
A	5,000	5,786
B	4,000	4,730
C	3,000	3,575
D	2,000	2,398

① B >C >A >D

● B >A >C >D

③ A >C >B >D

④ A >C >D >B

⑤ C >B >D >A

 

  

22회㉦12. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다.

② 일반적으로 부동산의 공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 있다.

③ 부동산시장은 부동산소유권을 할당하고 공간을 배분하는 기능을 한다.

④ 부동산시장은 경제활동별 지대지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 한다.

● 부동산시장은 국지성으로 인해 동일한 가격이 형성된다.㉦형성이 불가능하다

  

 

22회㉦13. 부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다. ㄴ. 사회성․공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다.㉦있다 ㄷ. 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다. ㄹ. 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으며, 체계화된 이론활동이므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다.㉦대물활동이면서, 기술성과 과학성이 강조 ㅁ. 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다.㉦대인활동 삭제

① ㄱ, ㄴ

● ㄱ, ㄷ

③ ㄴ, ㅁ

④ ㄷ, ㄹ

⑤ ㄹ, ㅁ

  

 

22회㉦14. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산관리자가 상업용 부동산의 임차자를 선정할 때는 가능매상고가 중요한 기준이 된다.

② 비율임대차(percentage lease)는 임차자 총수입의 일정비율을 임대료로 지불하는 것을 말한다.

● 대응적 유지활동은 시설 등이 본래의 기능을 발휘하는데 장애가 없도록 유지계획에 따라 시설을 교환하고 수리하는 사전적 유지활동을 의미한다.㉦예방적 유지활동

④ 부동산관리자는 임대차 계약 시 임차자에게 언제, 얼마의 임대료를 납입해야 하는지 주지시킬 필요가 있다.

⑤ 임대료 손실보험은 건물 화재 등으로 피해가 발생하여 건물을 수리 및 복원하는 기간 동안 초래되는 임대료 손실을 보상해 주는 보험이다.

 

  

22회㉦15. 최근 부동산시장에서 소형아파트의 임대료가 10% 상승함에 따라 소형아파트의 임대수요량은 5% 감소한 반면 오피스텔의 임대수요는 7% 증가했다. (       )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

ㅇ 소형아파트 수요의 가격탄력성 : (   ㄱ   ) ㅇ 소형아파트와 오피스텔의 관계 : (   ㄴ   )

① ㄱ-탄력적, ㄴ-보완재

② ㄱ-비탄력적, ㄴ-보완재

③ ㄱ-단위탄력적, ㄴ-대체재

④ ㄱ-탄력적, ㄴ-대체재

● ㄱ-비탄력적, ㄴ-대체재

 

  

22회㉦16. 외부효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변임)

① 부(-)의 외부효과에 대한 규제는 부동산의 가치를 상승시키는 효과를 가져올 수 있다.

② 정(+)의 외부효과의 경우 비용을 지불하지 않은 사람도 발생되는 이익을 누릴 수 있다.

● 지역지구제나 토지이용계획은 외부효과 문제의 해결 수단이 될 수 없다.㉦있다

④ 부동산의 부동성과 연속성(인접성)은 외부효과와 관련이 있다.

⑤ 부(-)의 외부효과가 발생하는 재화의 경우 시장에만 맡겨두면 지나치게 많이 생산될 수 있다.

 

  

22회㉦17. A는 부동산자금을 마련하기 위하여 20×1년 1월 1일 현재, 2년 동안 매년 연말 2,000원씩을 불입하는 투자 상품에 가입했다. 투자 상품의 이자율이 연 10%라면, 이 상품의 현재가치는?(단, 십원단위 이하는 절사함)

● 3,400원

② 3,600원

③ 3,700원

④ 3,200원

⑤ 3,300원

  

 

22회㉦18. 공공재에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 공공재의 소비에는 비배제성과 비경합성이 있다.

● 공공재의 공급을 사적 시장에 맡기면 사회에서 필요한 양만큼 충분히 생산된다.㉦생산되지 않는다(과소생산)

③ 공공재는 일반적으로 정부가 세금이나 공공의 기금으로 공급하는 경우가 많다.

④ 공공재는 외부효과를 유발하는 경우가 많다.

⑤ 잘 보전된 산림은 공공재적 성격을 지닌다.

 

  

22회㉦19. 우리나라의 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 부동산투자회사의 설립 자본금은 1억원 이상이다.㉦자기관리(10억), 위탁관리(5억원)

② 부동산신탁의 수익자란 신탁행위에 따라 신탁이익을 받는 자를 말한다.

③ 부동산신탁의 신탁재산관리인이란 수탁자를 대신하여 신탁재산을 관리하는 자를 말한다.

④ 금융위원회는 공익을 위하여 또는 부동산투자회사의 주주를 보호하기 위하여 필요하면 부동산투자회사 등에 금융감독 관련 업무에 관한 자료 제출이나 보고를 명할 수 있다.

⑤ 부동산투자회사는 부동산투자회사가 아닌 회사와 합병할 수 없다.

 

  

22회㉦20. 유량(flow)과 저량(stock)의 설명으로 옳은 것은?

① 저량은 일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념이다.㉦유량

② 유량은 일정 시점에서만 측정이 가능한 개념이다.㉦저량

③ 유량의 예로는 주택재고량, 부동산투자회사의 자산가치 등이 있다.㉦저량

④ 저량의 예로는 주택거래량, 신규주택공급량 등이 있다.㉦유량

● 만약 현재 우리나라에 총 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다.

 

정답 >>              11②12⑤13②14③15⑤          16③17①18②19①20⑤