벤공㉦2012년 23회(1~20번)부동산학개론*기출총정리

 

벤공㉦2012년 23회(1~20번)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

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벤공㉦2012년 23회(1~10번)부동산학개론

 

23회㉦1. 부동산의 자연특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다. ② 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다. ● 매립이나 산지개간을 통한 농지나 택지의 확대는 부증성의 예외이다.㉦예외가 아니다 ④ 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다. ⑤ 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.

 

 

  

23회㉦2. 부동산의 경제적 개념에 해당하지 않는 것은? ① 상품 ② 자본 ③ 자산 ● 환경㉦기술적 개념 ⑤ 소비재

 

  

 

23회㉦3. A아파트의 인근지역에 공원이 새롭게 조성되고, 대형마트가 들어서서 A아파트의 가격이 상승했다면, 이러한 현상은 부동산의 자연적ㆍ인문적 특성 중 어떤 특성에 의한 것인가? ① 생산성ㆍ용도의 다양성 ● 부동성ㆍ위치의 가변성㉦부동성, 인접성, 위치의 가변성 ③ 영속성ㆍ투자의 고정성 ④ 적재성ㆍ가치의 보존성 ⑤ 부증성ㆍ분할의 가능성

 

  

 

23회㉦4. 부동산 공급에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산의 신규공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다. ② 부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다. ● 부동산의 개별성은 공급을 비탄력적이고 비독점적으로 만드는 성질이 있다.㉦독점적 ④ 공공임대주택의 공급은 주택시장에 정부가 개입하는 사례라 할 수 있다. ⑤ 주택의 공급규모가 커지면, 규모의 경제로 인해 생산단가가 낮아져 건설비용을 절감할 수 있다.

 

  

 

23회㉦5. 도시스프롤(urban sprawl) 현상에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 도시의 성장이 무질서하고 불규칙하게 확산되는 현상이다. ● 주로 도시 중심부의 오래된 상업지역과 주거지역에서 집중적으로 발생한다.㉦도시 외곽에서 발생 ③ 도시의 교외로 확산되면서 중간중간에 공지를 남기기도 한다. ④ 스프롤 현상이 발생한 지역의 토지는 최유효이용에서 괴리될 수 있다. ⑤ 간선도로를 따라 확산이 전개되는 현상이 나타나기도 한다.

 

 

  

23회㉦6. 부동산 수요의 가격탄력성에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함) ● 부동산 수요의 가격탄력성은 주거용 부동산에 비해 특정입지조건을 요구하는 공업용 부동산에서 더 탄력적이다.㉦비탄력적 ② 부동산 수요의 가격탄력성은 대체재의 존재유무에 따라 달라질 수 있다. ③ 부동산의 용도전환이 용이하면 할수록 부동산 수요의 가격탄력성이 커진다. ④ 부동산 수요의 가격탄력성은 단기에서 장기로 갈수록 탄력적으로 변하게 된다. ⑤ 부동산 수요의 가격탄력성은 부동산을 지역별ㆍ용도별로 세분할 경우 달라질 수 있다.

 

 

  

 

 

23회㉦7. 거미집이론에서 수렴형 모형이 되기 위한 A와 B의 조건은?(단, 수요와 공급은 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함) ㅇ 수요의 가격탄력성 ( A ) 공급의 가격탄력성 ㅇ 수요곡선의 기울기 ( B ) 공급곡선의 기울기 ① A : <, B : > ② A : <, B : < ● A : >, B : < ④ A : >, B : > ⑤ A : =, B : =

 

 

  

23회㉦8. 우리나라 토지관련 제도에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 토지비축제도는 정부 등이 토지를 매입한 후 보유하고 있다가 적절한 때에 이를 매각하거나 공공용으로 사용하기 위한 것이다. ② 지구단위계획은 도시ㆍ군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 계획이다. ③ 용도지역ㆍ지구는 토지이용에 수반되는 부(負)의 외부효과를 제거하거나 완화시킬 목적으로 지정하게 된다. ● 토지선매에 있어 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 토지거래계약허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대해서 선매자에게 강제로 수용하게 할 수 있다.㉦협의 매수 ⑤ 토지적성평가에는 토지의 토양, 입지, 활용가능성 등 토지의 적성에 대한 내용이 포함되어야 한다.

 

 

  

 

23회㉦9. 다음에서 설명하는 도시공간구조이론은? ㅇ 미국의 도시경제학자인 호이트(H. Hoyt)가 주장하였다. ㅇ 도시공간구조의 성장과 지역분화에 있어 중심업무지구로부터 도매․경공업지구, 저급주택지구, 중급주택지구, 고급주택지구들이 주요 교통노선에 따라 쐐기형(wedge) 지대 모형으로 확대 배치된다. ㅇ 주택가격의 지불능력이 도시주거공간의 유형을 결정하는 중요한 요인이다. ● 선형이론 ② 동심원이론 ③ 다핵심이론 ④ 중력모형이론 ⑤ 분기점모형이론

 

  

 

23회㉦10. 공급의 가격탄력성에 따른 수요의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요는 탄력적이며, 다른 조건은 불변이라고 가정함) ① 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.㉦불변, 증가 ● 공급이 가격에 대해 완전탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다. ③ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 하락하고 균형거래량은 변하지 않는다.㉦상승 ④ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.㉦불변 ⑤ 공급이 가격에 대해 완전비탄력적인 경우, 수요가 증가하면 균형가격은 변하지 않고 균형거래량만 증가한다.㉦상승, 불변

 

 

정답 >>            1③2④3②4③5②               6①7③8④9①10②

 

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벤공㉦2012년 23회(11~20번)부동산학개론

 

23회㉦11. 주택의 여과과정(filtering process)에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 주택의 여과과정은 시간이 경과하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다. ② 개인은 주어진 소득이라는 제약조건 하에 최대의 만족을 얻을 수 있는 주택서비스를 소비한다. ③ 주택의 상향여과는 낙후된 주거지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다. ● 주택의 하향여과는 소득증가로 인해 저가주택의 수요가 감소되었을 때 나타난다.㉦소득감소, 저가주택의 수요증가 ⑤ 주택의 여과과정이 원활하게 작동하는 주택시장에서 주택여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 있다.

 

  

 

23회㉦12. 부동산시장에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은? ① 부동산시장은 지역의 경제적ㆍ사회적ㆍ행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요ㆍ공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다. ② 부동산시장에서는 수요와 공급의 불균형으로 인해 단기적으로 가격형성이 왜곡될 가능성이 있다. ● 부동산시장은 거래의 비공개성으로 불합리한 가격이 형성되며, 이는 비가역성과 관련이 깊다.㉦개별성 ④ 부동산시장은 외부효과에 의해 시장의 실패가 발생할 수 있다. ⑤ 부동산시장에서는 매도인의 제안가격과 매수인의 제안가격의 접점에서 부동산가격이 형성된다.

 

  

 

 

23회㉦13. 다음 표는 어느 시장지역 내 거주지 A에서 소비자가 이용하는 쇼핑센터까지의 거리와 규모를 표시한 것이다. 현재 거주지 A지역의 인구가 1,000명이다. 허프(Huff)모형에 의한다면, 거주지 A에서 쇼핑센터1의 이용객 수는?(단, 공간마찰계수는 2이고, 소요시간과 거리의 비례는 동일하며, 다른 조건은 불변이라고 가정함)
구분	쇼핑센터1	쇼핑센터2
쇼핑센터의 면적	1,000㎡	1,000㎡
거주지 A로부터의 시간거리	5분	10분
① 600명 ② 650명 ③ 700명 ④ 750명 ● 800명

 

 

 

  

23회㉦14. 알론소(W. Alonso)의 입찰지대이론에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 튀넨의 고립국이론을 도시공간에 적용하여 확장, 발전시킨 것이다. ② 운송비는 도심지로부터 멀어질수록 증가하고, 재화의 평균생산비용은 동일하다는 가정을 전제한다. ● 지대는 기업주의 정상이윤과 투입 생산비를 지불하고 남은 잉여에 해당하며, 토지 이용자에게는 최소지불용의액이라 할 수 있다.㉦최대지불용의액 ④ 도심지역의 이용 가능한 토지는 외곽지역에 비해 한정되어 있어 토지이용자들 사이에 경쟁이 치열해 질 수 있다. ⑤ 교통비 부담이 너무 커서 도시민이 거주하려고 하지 않는 한계지점이 도시의 주거한계점이다.

 

 

 

23회㉦15. 다음 표와 같은 투자사업들이 있다. 이 사업들은 모두 사업기간이 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생한다고 한다. 할인율이 연 7%라고 할 때 다음 중 틀린 것은?
사업	초기 현금지출	말기 현금유입
A	3,000만원	7,490만원
B	1,000만원	2,675만원
C	1,500만원	3,210만원
D	1,500만원	4,815만원
① B와 C의 순현재가치(NPV)는 같다. ② 수익성지수(PI)가 가장 큰 사업은 D이다. ③ 순현재가치(NPV)가 가장 큰 사업은 A이다. ④ 수익성지수(PI)가 가장 작은 사업은 C이다. ● A의 순현재가치(NPV)는 D의 2배이다.

 

 

 

  

23회㉦16. 임대주택정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 불변이라고 가정함) ● 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 단기적으로 임대주택의 공급량이 늘어나지 않기 때문에 임대료 규제의 효과가 충분히 발휘되지 못한다.㉦장기적으로 ② 정부가 임대료 상승을 균형가격 이하로 규제하면 장기적으로 기존 임대주택이 다른 용도로 전환되면서 임대주택의 공급량이 감소하게 된다. ③ 정부나 지방자치단체가 공급하고 있는 임대주택의 유형에는 건설임대주택, 매입임대주택, 장기전세주택이 있다. ④ 정부가 임차인에게 임대료를 직접 보조해주면 단기적으로 시장임대료는 상승하지만, 장기적으로 시장임대료를 낮추게 된다. ⑤ 주거 바우처(housing voucher) 제도는 임대료 보조를 교환권으로 지급하는 제도를 말하며, 우리나라에서는 일부 지방자치단체에서 저소득가구에 주택임대료를 일부 지원해 주는 방식으로 운영되고 있다.

 

  

 

23회㉦17. 부동산시장의 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다. ● 상향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.㉦하한 ③ 회복시장에서 직전 국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다. ④ 후퇴시장에서 직전 국면 정점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다. ⑤ 하향시장에서 직전 국면의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.

 

  

 

23회㉦18. 부동산 조세에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 소형주택공급의 확대, 호화주택의 건축억제 등과 같은 주택문제해결 수단의 기능을 갖는다. ② 부동산 조세는 부동산 자원을 재분배하는 도구로 쓰인다. ③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 거래를 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 갖고 있다. ④ 조세 부과는 수요자와 공급자 모두에게 세금을 부담하게 하나, 상대적으로 가격탄력성이 낮은 쪽이 세금을 더 많이 부담하게 된다. ● 절세는 합법적으로 세금을 줄이려는 행위이며, 조세회피와 탈세는 불법적으로 세금을 줄이려는 행위이다.㉦조세회비는 불법은 아님

 

  

 

23회㉦19. 도시지역의 토지가격이 정상지가상승분을 초과하여 급격히 상승한 경우 발생할 수 있는 현상이 아닌 것은? ① 택지가격을 상승시켜 택지취득을 어렵게 만든다. ② 직주분리현상을 심화시켜 통근거리가 길어진다. ● 토지의 조방적 이용을 촉진하고, 주거지의 외연적 확산을 조장한다.㉦집약적 이용 ④ 한정된 사업비 중 택지비의 비중이 높아져 상대적으로 건축비의 비중이 줄어들기 때문에 주택의 성능이 저하될 우려가 있다. ⑤ 높은 택지가격은 공동주택의 고층화를 촉진시킨다.

 

 

  

23회㉦20. 부동산 투자와 관련된 다음의 설명 중 틀린 것은? ① 상가건물의 지분투자액이 60,000,000원이고, 이 지분에 대한 세전현금수지가 3,000,000원일 때 지분배당률은 5%이다. ② 상가건물을 구입하기 위해 자기자본 800,000,000원 이외에 은행에서 400,000,000원을 대출받았을 경우 부채비율은 50%이다. ③ 순영업소득이 21,000,000원이고, 총투자액이 300,000,000원일 때 자본환원율(capitalization rate)은 7%이다. ④ 아파트 구입에 필요한 총액은 400,000,000원이고, 은행에서 100,000,000원을 대출받았을 경우 자기자본비율은 75%이다. ● 부채감당비율(DCR)은 1.5이고 순영업소득이 10,000,000원일 경우 부동산을 담보로 차입할 수 있는 최대의 부채서비스액은 20,000,000원이다.

 

 

정답 >>                11④12③13⑤14③15⑤              16①17②18⑤19③20⑤