벤공㉦2010년 21회(21~40번)부동산학개론*기출총정리

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벤공㉦2010년 21회(21~30번)

부동산학개론 공인중개사1차*기출총정리

 

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벤공㉦2010년 21회(21~30번) 부동산학개론*기출총정리

 

21회㉦21. 부동산경기변동과 관련된 설명으로 틀린 것은?

① 부동산경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고 같은 도시라도 도시안의 지역에 따라 다른 변동양상을 보일 수 있다.

② 총부채상환비율(DTI)규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙 변동요인에 속한다.

③ 부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 일정치 않은 경향을 보인다.

● 봄ㆍ가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 추세변동요인에 속한다.㉦계절적 변동요인

⑤ 일반적으로 건축착공량과 부동산거래량 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다.

 

 

 

21회㉦22. 부동산가격에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 부동산감정평가에서 부동산의 가격시점은 감정평가 의뢰일을 기준으로 한다.㉦가격조사를 완료한 날짜

② 두 가지 이상의 권리가 동일 부동산에 있을 때에는 그 각각의 권리에 가격을 정할 수 있다.

③ 부동산감정평가에 있어서 특수한 조건이 수반되는 경우에는 그 목적ㆍ성격이나 조건에 맞도록 평가한 가격을 특정가격이라 한다.

④ 부동산가격은 수요가 감소하더라도 즉각적으로 하락하지 않는 하방경직성의 특성이 있다.

⑤ 부동산시장은 불완전경쟁시장이지만 부동산가격은 일반적으로 시장에서 경쟁에 의해 결정되므로 소비자와 생산자가 의사결정을 하는데 중요한 지표의 기능을 한다.

 

 

 

21회㉦23. 주택의 여과과정이론과 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 주택의 상향여과는 상위소득계층이 사용하던 기존주택이 하위소득계층의 사용으로 전환되는 것을 말한다.㉦하향여과

② 주거분리는 도시 전체뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

③ 주거분리는 도시내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상을 말한다.

④ 침입과 천이현상으로 인해 주거입지의 변화를 가져올 수 있다.

⑤ 공가(空家)의 발생은 주택여과과정의 중요한 구성요소중 하나이다.

 

 

 

21회㉦24. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 동일한 위험증가에 대해 위험회피형 투자자는 위험추구형 투자자보다 더 높은 수익률을 요구하게 된다.

② 투자결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어지는데 투자자는 투자대안의 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우 투자를 하게 된다.

● 어떤 부동산에 대한 투자자의 요구수익률이 기대수익률 보다 큰 경우 대상부동산에 대한 기대수익률도 점차 하락하게 된다.㉦상승

④ 부동산투자에서 일반적으로 위험과 수익은 비례관계를 가지고 있다.

⑤ 위험추구형 투자자는 높은 수익률을 획득할 기회를 얻기 위해 위험을 기꺼이 감수하는 투자자를 말한다.

 

 

 

21회㉦25. 부동산투자분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 투자의 가치를 측정하는데 있어서 화폐의 시간가치를 고려한 방법으로는 순현재가치법, 내부수익률법, 회계이익률법(평균수익률법) 등이 있다.㉦수익성지수법(시간가치고려), 회계이익률법(시간가치 고려하지 않음)

② 순현재가치법이란 장래 기대되는 소득의 현재가치 합계와 투자비용으로 지출된 금액의 현재가치 합계를 서로 비교하여 투자결정을 하는 방법을 말한다.

③ 내부수익률이란 순현가를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다.

④ 순현재가치법으로 타당성이 있는 사업이 내부수익률법으로는 타당성이 없을 수도 있다.

⑤ 비율분석법에 의한 투자대안 판단시 사용지표에 따라 투자결정이 달라질 수 있다.

 

 

 

21회㉦26. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지분투자방식에는 조인트 벤처(Joint Venture), 리츠(REITs) 등이 있다.

● 주택저당담보부채권(MBB)은 조기상환의 위험부담을 투자자에게 전가한다.㉦발행기관이 부담

③ 유동화자산은 자산유동화의 대상이 되는 자산으로서 채권, 부동산, 기타 재산권을 말한다.

④ 역저당(Reverse Mortgage)제도란 대출자가 차입자의 주택을 담보로 매기간 마다 정기적으로 일정액을 지불하는 제도이다.

⑤ 대출금이 과도한 경우 차입자의 채무불이행 가능성이 커질 위험이 있다.

 

 

 

21회㉦27. 화폐의 시간가치 계산에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택마련을 위해 은행으로부터 원리금균등분할상환 방식으로 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.

② 현재 5억원인 주택이 매년 5%씩 가격이 상승한다고 가정할 때, 일시불의 미래가치계수를 사용하여 10년 후의 주택가격을 산정할 수 있다.

③ 정년퇴직자가 매월 연금형태로 받는 퇴직금을 일정기간 적립한 후에 달성되는 금액을 산정할 경우 연금의 미래가치계수를 사용한다.

④ 10년 후에 1억원이 될 것으로 예상되는 토지의 현재가치를 계산할 경우 일시불의 현재가치계수를 사용한다.

● 연금의 미래가치계수는 저당상수의 역수이다.㉦감채기금계수와 역수

 

 

 

21회㉦28. 대상부동산의 순영업소득(NOI)은?

ㅇ 건축연면적 : 1,800㎡ ㅇ 유효임대면적 비율 : 80%(건축연면적 대비) ㅇ 연 평균임대료 : 5,000원/㎡ ㅇ 영업경비율 : 50%(유효조소득 기준) ㅇ 평균공실률 : 10% ㅇ 연간 부채상환액 :500원/㎡(유효 임대면적 기준)

① 320만원

● 324만원

③ 332만원

④ 340만원

⑤ 380만원

 

 

 

21회㉦29. A, B, C 3개의 부동산자산으로 이루어진 포트폴리오가 있다. 이 포트폴리오의 자산비중 및 경제상황별 예상 수익률 분포가 다음 표와 같을 때 전체 포트폴리오의 기대수익률은?(다만, 호황과 불황의 확률은 각각 50%임)

구분	포트폴리오비중(%)	경제상황별 예상 수익률(%)
		호황	불황
A부동산	20	6	4
B부동산	30	8	4
C부동산	50	10	2

① 5.0%

② 5.2%

③ 5.4%

④ 5.6%

● 5.8%

 

 

 

21회㉦30. 제시된 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

甲은 현금으로 5억원을 투자하여 순영업소득이 연간 8천만원, 저당지불액이 연간 4천만원인 부동산을 8억원에 구입하였다.

① 종합환원율은 10%이다.

② 저당비율은 37.5%이다.

③ 자본회수기간은 10년이다.

● 지분환원율은 7%이다.

⑤ 부채감당률은 2 이다.

정답 >>            21④22①23①24③25①        26②27⑤28②29⑤30④

 

 

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벤공㉦2010년 21회(31~40번) 부동산학개론*기출총정리

 

21회㉦31. 주택금융에 관한 설명으로 옳은 것은?(다만, 다른 조건은 동일함)

① 원금균등상환방식과 원리금균등상환방식의 1회차 월 불입액은 동일하다.㉦다르다  1회차는 원금균등상환방식이 더 많다

② 변동금리이자율과 고정금리이자율이 같고 향후 금리상승이 예상되는 경우 차입자는 변동금리 대출이 고정금리 대출보다 유리하다.㉦불리하다

③ 일반적으로 차입자의 소득과 담보부동산의 가치는 시간이 지날수록 증가하는 경향으로 인해 차입자의 채무불이행 위험이 높아진다.㉦낮아진다

④ 변동금리부 주택담보대출 이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율변동의 위험은 차입자에서 대출자로 전가된다.㉦차입자와 대출자가 서로 바뀜

● 차입자가 대출액을 중도상환 할 경우 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식보다 대출잔액이 적다.

 

 

 

21회㉦32. 우리나라의 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개발전문 부동산투자회사는 총자산의 전부를 부동산개발사업에 투자할 수 있다.

● 기업구조조정 부동산투자회사는 회사의 실체가 없는 명목회사로 법인세 면제 혜택이 없다.㉦있다

③ 자산관리회사를 설립하려는 자는 일정한 자격요건을 갖춘 자산운용전문인력 5인 이상을 확보하여야 한다.

④ 부동산투자회사법에 의한 부동산개발사업이란 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하거나 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축하는 사업을 말한다.

⑤ 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무를 자산관리회사에게 위탁하여야 한다.

 

 

 

21회㉦33. 부동산투자에 있어서 위험관리 방안으로 틀린 것은?

① 요구수익률을 결정하는데 있어 감수해야 하는 위험의 정도에 따라 위험할증률을 더한다.

② 사업위험 감소를 위해 투자자는 경제환경 변화에 민감한 업종인 단일 임차인 보다는 다양한 업종의 임차인으로 구성한다.

③ 투자에서 발생되는 위험의 일부를 보험회사 등에 전가하기 위해 보험에 가입한다.

● 위험관리 방법으로 요구수익률을 하향조정하고, 민감도분석, 평균분산분석 등을 실시한다.㉦상향조정

⑤ 위험을 회피하는 방법으로 투자의 부적격 자산을 투자안에서 제외시킨다.

 

 

 

21회㉦34. 감정평가절차상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 지역분석이 일반적으로 개별분석보다 선행한다.

② 개별요인은 당해 토지의 가격형성에 영향을 미치는 개별적인 상태, 조건 등의 제반요인을 말한다.

● 지역분석에서는 개별분석에서 파악된 자료를 근거로 대상부동산의 최유효이용을 판정한다.㉦지역분석과 개별분석이 서로 바뀜

④ 인근지역의 범위는 고정적ㆍ경직적인 것이 아니라 유동적ㆍ가변적이다.

⑤ 동일수급권은 인근지역을 포함하고, 인근지역과 상호관계에 있는 유사지역이 존재하는 공간적 범위다.

 

 

 

21회㉦35. 부동산감정평가의 부동산가격제원칙에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대체의 원칙에서 대체관계가 성립되기 위해서는 부동산 상호간 또는 부동산과 일반재화 상호간에 용도, 효용, 가격 등이 동일성 또는 유사성이 있어야 한다.

● 균형의 원칙에서 부동산의 유용성이 최고로 발휘되기 위해서는 부동산을 둘러싼 외부환경과의 균형이 중요하다.㉦내부환경

③ 기여의 원칙은 부동산의 구성요소가 전체에 기여하는 정도가 가장 큰 사용방법을 선택해야 한다는 점에서 용도의 다양성, 병합ㆍ분할의 가능성 등이 그 성립근거가 된다.

④ 부동산의 가격도 경쟁에 의해 결정되며, 경쟁이 있으므로 초과이윤이 소멸되고 대상부동산은 그 가격에 적합한 가격을 갖게 되는데, 이를 경쟁의 원칙이라 한다.

⑤ 변동의 원칙은 부동산의 자연적 특성인 영속성과 인문적 특성인 용도의 다양성, 위치의 가변성 등을 성립근거로 한다.

 

 

 

21회㉦36. 표준지공시지가의 이의신청에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 토지소유자, 토지이용자 이외의 자는 표준지공시지가에 대한 이의를 신청할 수 없다.㉦있다

② 이의신청은 표준지공시지가의 공시일부터 30일 이내에 신청할 수 있다.

③ 이의신청서에는 신청인의 성명 및 주소, 표준지의 소재지ㆍ지목ㆍ실제용도ㆍ토지이용상황ㆍ주위환경 및 교통상황, 이의신청의 사유를 기재하여야 한다.

④ 국토교통부장관은 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다.㉦명칭변경(국토해양부장관)

⑤ 국토교통부장관은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때는 당해 표준지공시지가를 조정하여 다시 공시하여야 한다.㉦명칭변경(국토해양부장관)

 

 

 

21회㉦37. 시산가격의 조정에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산가격은 3면 등가성의 원리로 인해 어느 방식으로 평가하여도 가격이 동일하기 때문에 조정 작업이 필요 없다.㉦있다

② 시산가격의 조정은 감정평가 3방식에 의해 산출한 시산가격을 산술평균하는 것만을 말한다.㉦가중평균

● 시산가격조정은 평가시 사용된 자료의 양, 정확성 및 적절성 등을 고려하여 각각의 방법에 가중치를 두어 가격을 결정하는 것이다.

④ 3가지 평가방식을 적용시켜 각각 산출한 가격이 대상부동산의 최종 평가가격이다.㉦중간과정 가격

⑤ 시산가격의 조정에 사용된 확인자료는 거래사례, 임대사례, 수익사례 등의 자료를 말한다.㉦사례자료

 

 

 

21회㉦38. 대출기관에서 부동산의 담보평가시 자산가치와 현금수지를 기준으로 최대 담보대출가능금액을 산정하는 경우, 다음 조건이 명시된 대상부동산의 최대 담보대출가능금액은 각각 얼마인가?(다만, 다른 조건은 동일함)(순서대로 자산가치기준, 현금수지기준)

ㅇ 대상부동산의 자산가치 : 20억원 ㅇ 순영업소득 : 1.2억원 ㅇ 대부비율 : 60% ㅇ 저당상수 : 0.1 ㅇ 부채감당률 : 1.5

    자산가치기준    현금수지기준

①      2억원,         12억원

②      3.5억원,      12억원

③      12억원,      3.5억원

④      12억원,      7.2억원

●      12억원,        8억원

 

 

 

21회㉦39. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 대상물건에 대한 평가액은 적정가격 또는 적정임료로 결정함을 원칙으로 한다.㉦시장가치를 기준으로 ㄴ. 산림은 임지와 입목을 구분하여 평가함을 원칙으로 한다. ㄷ. 감가수정을 할 때에는 내용연수를 표준으로 한 정액법ㆍ정률법 또는 상환기금법 중에서 대상물건에 적정한 방법에 따라야 함을 원칙으로 한다. ㄹ. 평가는 대상물건마다 개별로 행하여야 한다. 다만, 2개 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 평가할 수 있다. ㅁ. 건물의 평가는 거래사례비교법에 의함을 원칙으로 한다.㉦원가법

① ㄱ, ㄴ, ㄷ

② ㄱ, ㄴ, ㄹ

● ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

 

 

 

21회㉦40. (         )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ 원가방식 : ( 가 )의 원리, 가격 – 원가법, 임료 - 적산법 ㅇ 비교방식 : 시장성의 원리, 가격 - ( 나 ), 임료 - 임대사례비교법 ㅇ 수익방식 : 수익성의 원리, 가격 – 수익환원법, 임료 - ( 다 )

① 가 - 형평성, 나 - 건물잔여법, 다 - 노선가식평가법

② 가 - 환가성, 나 - 상환기금법, 다 - 배분법

● 가 - 비용성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 수익분석법

④ 가 - 효율성, 나 - 수익분석법, 다 - 현금흐름할인법

⑤ 가 - 공정성, 나 - 거래사례비교법, 다 - 배분법

정답 >>              31⑤32②33④34③35②            36①37③38⑤39③40③