벤공㉦2013년 24회(21~40번)부동산학개론*기출총정리

벤공㉦2013년 24회 공인중개사 1차 부동산학개론

(21~40번 문제)*기출총정리

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벤공㉦2013년 24회 부동산학개론(21~30번 문제)

 

24회㉦21. 다음 (         )에 들어갈 내용으로 옳게 나열된 것은?

임대단위당 연간예상임대표 ×   임대단위 수                              = (   A   )                               - 공실 및 불량부채액 +    기타소득                                  = (   B   )                              - 영업경비                                   = (   C   )                             - 부채서비스액                              = 세전현금흐름  - 영업소득세                                 = 세후현금흐름

          A              B              C

① 유효총소득, 순영업소득, 가능총소득

② 가능총소득, 순영업소득, 유효총소득

③ 순영업소득, 가능총소득, 유효총소득

④ 유효총소득, 가능총소득, 순영업소득

● 가능총소득, 유효총소득, 순영업소득

  

 

24회㉦22. 부동산 투자타당성 평가에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 회계적 이익률(accounting rate of return)은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율이다.

② 내부수익률(IRR)이란 투자로부터 기대되는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율이다.

③ 순현가(NPV)는 화폐의 시간적 가치를 고려한다.

④ 이론적으로 순현가(NPV)가 ‘0’보다 작으면 투자타당성이 없다고 할 수 있다.

● 수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다.㉦고려한다

  

 

24회㉦23. 다음과 같은 현금흐름을 갖는 투자안 A의 순현가(NPV)와 내부수익률(IRR)은?[단, 할인율은 연 20%, 사업기간은 1년이며, 사업 초기(1월 1일)에 현금지출만 발생하고 사업 말기(12월 31일)에 현금유입만 발생함]

투자안	초기 현금지출	말기 현금유입
A	5,000원	6,000원

       NPV         IRR

●    0원,         20%

②    0원,         25%

③    0원,        30%

④ 1,000원,      20%

⑤ 1,000원,      25%

 

  

24회㉦24. 승수법과 수익률법에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 총소득승수(GIM)는 총투자액을 세후현금흐름(ATCF)으로 나눈 값이다.㉦가능총소득(유효총소득, 조소득)

● 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.

③ 순소득승수(NIM)는 지분투자액을 순영업소득(NOI)으로 나눈 값이다.㉦총투자액

④ 세후현금흐름승수(ATM)는 총투자액을 세후현금흐름으로 나눈 값이다.㉦지분투자액

⑤ 지분투자수익률(ROE)은 순영업소득을 지분투자액으로 나눈 비율이다.㉦세전현금흐름

  

 

24회㉦25. 다음과 같은 조건에서 부동산 포트폴리오의 기대수익률(%)은?(단, 포트폴리오의 비중은 A부동산: 50%, B부동산: 50%임)

경제상황	각 경제상황이 발생할 확률(%)	각 경제 상황에 따른 예상 수익률(%)
		A부동산	B부동산
불황	40	20	10
호황	60	70	30

① 24

② 28

③ 32

● 36

⑤ 40

 

  

24회㉦26. 부동산투자회사법상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로 한다.

② 자기관리 부동산투자회사는 그 설립등기일부터 10일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 설립보고서를 작성하여 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

● 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 있다.㉦없으며, 없다

④ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리 부동산투자회사의 상근 자산운용 전문인력이 될 수 있다.

⑤ 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.

 

  

24회㉦27. 투자자 甲은 부동산 구입자금을 마련하기 위하여 3년 동안 매년 연말 3,000만원씩을 불입하는 정기적금에 가입하였다. 이 적금의 이자율이 복리로 연 10%라면, 3년 후 이 적금의 미래가치는?

① 9,600만원

② 9,650만원

③ 9,690만원

● 9,930만원

⑤ 9,950만원

 

  

24회㉦28. 부동산개발사업의 재원조달방안 중 하나인 메자닌 금융(mezzanine financing)의 유형으로 옳은 것은?

● 신주인수권부사채

② 자산유동화증권

③ 부동산 신디케이트(syndicate)

④ 조인트 벤처(joint venture)

⑤ 주택상환사채

 

  

24회㉦29. 재무비율분석법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대부비율(LTV)이 높아질수록 투자의 재무레버리지 효과가 커질 수 있다.

② 유동비율(current ratio)은 유동자산을 유동부채로 나눈 비율이다.

● 부채감당률(DCR)이 1보다 작으면 차입자의 원리금 지불능력이 충분하다.㉦1보다 크면

④ 총투자수익률(ROI)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나눈 비율이다.

⑤ 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이다.

 

  

24회㉦30. 다음 (       )에 들어갈 것으로 옳은 것은?

ㅇ ( A )방식이란 원리금 상환액 부담을 초기에는 적게 하는 대신 점차 그 부담액을 늘려 가는 방식으로, 장래에 소득이나 매출액이 늘어날 것으로 예상되는 개인과 기업에 대한 대출방식이다. ㅇ ( B )방식이란 원리금 상환액은 매기 동일하지만 원리금에서 원금과 이자가 차지하는 비중이 상환시기에 따라 다른 방식이다.

                  A                        B

① 체증(점증)분할상환,        원금균등분할상환

② 체증(점증)분할상환,        만기일시상환

● 체증(점증)분할상환,        원리금균등분할상환

④ 원리금균등분할상환,      체증(점증)분할상환

⑤ 만기일시상환,              체증(점증)분할상환

정답 >>             21⑤ 22⑤ 23① 24② 25④              26③ 27④ 28① 29③ 30③

 

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벤공㉦2013년 24회 부동산학개론(31~40번 문제)

 

24회㉦31. 다음의 업무를 모두 수행하는 부동산관리의 유형은?

ㅇ 포트폴리오 관리 ㅇ 투자리스크 관리 ㅇ 매입․매각관리 ㅇ 재투자 결정

● 자산관리(asset management)

② 재산관리(property management)

③ 시설관리(facility management)

④ 임대차관리(leasing and tenant management)

⑤ 건설사업관리(construction management)

 

  

24회㉦32. 부동산 마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 4P에 의한 마케팅 믹스 전략의 구성요소는 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion), 가격(price)이다.

② 다른 아파트와 차별화되도록 ‘혁신적인 내부구조로 설계된 아파트’는 제품(product) 전략의 예가 될 수 있다.

③ 표적시장(target market)은 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장이다.

● 유통경로(place) 전략은 고객행동변수 및 고객특성변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.㉦시장세분화 전략

⑤ 포지셔닝(positioning)은 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.

  

 

24회㉦33. 민간의 부동산개발 사업방식에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 자체개발사업은 불확실하거나 위험도가 큰 부동산 개발사업에 대한 위험을 토지소유자와 개발업자 간에 분산할 수 있는 장점이 있다.㉦지주공동사업

② 컨소시엄 구성방식은 출자회사간 상호 이해조정이 필요하다.

③ 사업위탁방식은 토지소유자가 개발업자에게 사업시행을 의뢰하고, 개발업자는 사업시행에 대한 수수료를 취하는 방식이다.

④ 지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 부동산개발을 공동으로 시행하는 방식으로서, 일반적으로 토지소유자는 토지를 제공하고 개발업자는 개발의 노하우를 제공하여 서로의 이익을 추구한다.

⑤ 토지신탁형은 토지소유자로부터 형식적인 소유권을 이전받은 신탁회사가 토지를 개발ㆍ관리ㆍ처분하여 그 수익을 수익자에게 돌려주는 방식이다.

 

  

24회㉦34. 부동산개발에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 공공개발: 제2섹터 개발이라고도 하며, 민간이 자본과 기술을 제공하고 공공기관이 인ㆍ허가 등 행정적인 부분을 담당하는 상호 보완적인 개발을 말한다.

② BTL(build-transfer-lease): 사업시행자가 시설을 준공 하여 소유권을 보유하면서 시설의 수익을 가진 후 일정 기간 경과 후 시설소유권을 국가 또는 지방자치단체에 귀속시키는 방식이다.㉦BOT(build-operate-transfer)

③ BTO(build-transfer-operate): 사업시행자가 시설의 준공과 함께 소유권을 국가 또는 지방자치단체로 이전하고, 해당 시설을 국가나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식이다.㉦BTL(build-transfer-lease)

④ BOT(build-operate-transfer): 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 동안 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다.㉦BTO(build-transfer-operate)

● BOO(build-own-operate): 시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을 갖는 방식이다.

 

 

 

24회㉦35. 부동산의 가치발생요인에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대상부동산의 물리적 특성 뿐 아니라 토지이용규제 등과 같은 공법상의 제한 및 소유권의 법적 특성도 대상부동산의 효용에 영향을 미친다.

● 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.㉦필요로 한다

③ 상대적 희소성이란 부동산에 대한 수요에 비해 공급이 부족하다는 것이다.

④ 효용은 부동산의 용도에 따라 주거지는 쾌적성, 상업지는 수익성, 공업지는 생산성으로 표현할 수 있다.

⑤ 부동산의 가치는 가치발생요인들의 상호결합에 의해 발생한다.

 

 

 

24회㉦36. 감정평가에 관한 규칙상의 용어의 정의로 옳은 것은?

① ‘기준시점’이란 대상물건의 감정평가액을 결정하기 위해 현장조사를 완료한 날짜를 말한다.㉦기준이 되는 날짜

② ‘유사지역’이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.㉦인근지역

③ ‘적산법’이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.㉦원가법

④ ‘수익분석법’이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.㉦수익환원법

● ‘가치형성요인’이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.

 

  

24회㉦37. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상의 규정에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 표준지공시지가는 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준이 된다.

② 표준주택가격의 공시사항에는 표준주택의 용도, 연면적, 구조 및 사용승인일, 표준주택의 대지면적 및 형상이 포함된다.

③ 표준주택가격은 국가․지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

● 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정ㆍ공시일부터 60일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.㉦30일 이내, 시장-군수 또는 구청장

⑤ 국토교통부장관이 공동주택의 적정가격을 조사ㆍ산정하는 경우에는 인근유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 한다.

 

  

24회㉦38. A군 B면 C리 자연녹지지역 내의 공업용 부동산을 비교방식으로 감정평가할 때 적용할 사항으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. C리에 자연녹지지역 냉의 이용상황이 공업용인 표준지가 없어 동일수급권인 인근 D리의 자연녹지지역에 소재하는 공업용 표준지를 비교표준지로 선정하였다. ㄴ. 공시지가기준법 적용에 따른 시점수정시 지가변동률을 적용하는 것이 적절하지 아니하여 통계청이 조사․발표하는 소비자물가지수에 따라 산정된 소비자물가상승률을 적용하였다.㉦한국은행법에 따라 한국은행, 생산자물가지수에 따라 생산자물가상승률 ㄷ. C리에 소재하는 유사물건이 소유자의 이민으로 인해 시세보다 저가로 최근에 거래되었는데, 어느 정도 저가로 거래되었는지는 알 수 없어 비교사례로 선정하지 않았다.

    

① ㄱ

② ㄱ, ㄴ

● ㄱ, ㄷ

④ ㄴ, ㄷ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ

 

  

24회㉦39. 다음과 같은 조건에서 수익환원법에 의해 평가한 대상부동산의 가치는?

ㅇ 유효총소득(EGI): 38,000.000원 ㅇ 영업경비(OE): 8,000,000원 ㅇ 토지가액 : 건물가액 = 40% : 60% ㅇ 토지환원이율: 5% ㅇ 건물환원이율: 10%

① 325,000,000원

● 375,000,000원

③ 425,000,000원

④ 475,000,000원

⑤ 500,000,000원

  

 

24회㉦40. 다음과 같은 조건에서 대상부동산의 수익가치 산정시 적용할 환원이율(capitalization rate, %)은?

ㅇ 순영업소득(NOI): 연 30,000,000원 ㅇ 부채서비스액(debt service): 연 15,000,000원 ㅇ 지분비율 : 대부비율 = 60% : 40% ㅇ 대출조건: 이자율 연 12%로 10년간 매년 원리금균등상환 ㅇ 저당상수(이자율 연 12%, 기간 10년): 0.177

① 3.54

② 5.31

● 14.16

④ 20.40

⑤ 21.24

 

정답 >>             31① 32④ 33① 34⑤ 35②             36⑤ 37④ 38③ 39② 40③