벤공㉦2014년 25회(21~40번)부동산학개론*기출총정리

2014년 25회 공인중개사 1차 부동산학개론

(21~40번 문제)*기출총정리

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2014년 25회 부동산학개론(21~30번 문제)

 

25회㉦21. 부동산경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산경기도 일반경기와 마찬가지로 회복국면, 상향국면, 후퇴국면, 하향국면 등의 순환적 경기변동을 나타낸다.

② 하향국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.

③ 상향국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.

④ 회복국면은 매도자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이 있다.

● 후퇴국면은 매수자가 중시되고, 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이 있다.㉦상한

 

  

25회㉦22. 1년 후 신역사가 들어선다는 정보가 있다. 이 정보의 현재가치는?(단, 제시된 가격은 개발정보의 실현여부에 의해 발생하는 가격차이만을 반영하고, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 역세권 인근에 일단의 토지가 있다. ㅇ 역세권개발계획에 따라 1년 후 신역사가 들어설 가능성은 40%로 알려져 있다. ㅇ 이 토지의 1년 후 예상가격은 신역사가 들어서는 경우 8억 8천만원, 들어서지 않는 경우 6억 6천만원이다. ㅇ 투자자의 요구수익률은 연 10%다.

① 1억원

② 1억 1천만원

● 1억 2천만원

④ 1억 3천만원

⑤ 1억 4천만원

 

  

25회㉦23. 부동산투자분석의 현금흐름 계산에서 유효총소득(Effective Gross Income)을 산정할 경우, 다음 중 필요한 항목은 모두 몇 개인가?

ㅇ 임대료수입 ㅇ 영업소득세 ㅇ 이자상환액 ㅇ 영업외 수입 ㅇ 영업경비 ㅇ 감가상각비

① 1개

● 2개

③ 3개

④ 4개

⑤ 5개

  

 

25회㉦24. 부동산시장 및 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.

② 주택시장이 침체하여 주택거래가 부진하면 수요자 금융을 확대하여 주택수요를 증가시킴으로써 주택경기를 활성화 시킬 수 있다.

③ 다른 대출조건이 동일한 경우, 통상적으로 고정금리 주택저당대출의 금리는 변동금리 주택저당대출의 금리보다 높다.

④ 주택저당대출의 기준인 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 변경되면 주택수요가 변화될 수 있다.

● 주택금융시장은 금융기관이 수취한 예금 등으로 주택담보대출을 제공하는 주택자금공급시장, 투자자로부터 자금을 조달하여 주택자금 대출기관에 공급해 주는 주택자금대출시장, 신용보강이 일어나는 신용보증시장 및 기타의 간접투자시장으로 구분할 수 있다.㉦주택자금공급시장과 주택자금대출시장의 서로 바뀜

 

 

 25회㉦25. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 마케팅믹스의 가격관리에서 시가정책은 위치, 방위, 층, 지역 등에 따라 다른 가격으로 판매하는 정책이다.㉦신축가격정책

● 시장세분화는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을 전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 나눈 후에 특정군집을 표적시장으로 선정하는 것이다.

③ 부동산마케팅믹스 전략은 4P(Place, Product, Price, Promotion)를 구성요소로 한다.

④ 마케팅믹스는 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅요소의 조합이다.

⑤ 마케팅믹스에서 촉진관리는 판매유인과 직접적인 인적 판매 등이 있으며, 이러한 요소를 혼합하여 전략을 구사하는 것이 바람직하다.

 

  

25회㉦26. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 자기관리 부동산투자회사란 다수투자자의 자금을 받아 기업이 구조조정을 위해 매각하는 부동산을 매입하고, 개발ㆍ관리ㆍ운영하여 수익을 분배하는 뮤추얼펀드(Mutual Fund)로서 서류상으로 존재하는 명목회사(Paper Company)다.㉦기업구조조정 부동산투자회사

② 주택연금이란 주택을 금융기관에 담보로 맡기고, 금융기관으로부터 연금과 같이 매월 노후생활자금을 받는 제도다.

● 코픽스(Cost of Funds Index)는 은행자금조달비용을 반영한 대출금리로 이전의 CD금리가 은행의 자금조달 비용을 제대로 반영하지 못한다는 지적에 따라 도입되었다.㉦주택담보대출기준금리

④ 고정금리 주택담보대출은 차입자가 대출기간 동안 지불해야 하는 이자율이 동일한 형태로 시장금리의 변동에 관계없이 대출시 확정된 이자율이 만기까지 계속 적용된다.

⑤ 변동금리 주택담보대출은 이자율 변동으로 인한 위험을 차입자에게 전가하는 방식으로 금융기관의 이자율 변동 위험을 줄일 수 있는 장점이 있다.

 

 

 25회㉦27. 부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 투자 부동산가격: 3억원 ㅇ 금융기관 대출: 2억원, 자기자본: 1억원 ㅇ 대출조건 - 대출기간: 1년 - 대출이자율: 연 6% - 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환 ㅇ 1년간 순영업이익(NOI): 2천만워 ㅇ 1년간 부동산가격 상승률: 0%

● 8%

② 9%

③ 10%

④ 11%

⑤ 12%

 

  

25회㉦28. 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)이 상향 조정 되었다. 이 경우 A가 기존 주택담보대출금액을 고려한 상태에서 추가로 대출가능한 최대금액은?(단, 금융기관의 대출승인 기준은 다음과 같고, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 담보인정비율(LTV): 60% → 70%로 상향 ㅇ 차주상환능력(DTI): 50% → 60%로 상향 ㅇ A소유주택의 담보평가가격: 3억원 ㅇ A소유주택의 기존 주택담보대출금액: 1.5억원 ㅇ 연간 저당상수: 0.1 ※ 담보인정비율(LTV)과 차주상환능력(DTI)은 모두 충족시켜야 함

① 2천만원

● 3천만원

③ 4천만원

④ 5천만원

⑤ 6천만원

 

  

25회㉦29. C도시 인근에 A와 B 두 개의 할인점이 있다. 허프(D. L. Huff)의 상권분석모형을 적용할 경우, B할인점의 이용객수는?(단, 거리에 대한 소비자의 거리 마찰계수 값은 2이고, 도시인구의 60%가 할인점을 이용함)

벤공㉦ 25회㉦29. 부동산학개론 공인중개사

① 70,000명

② 80,000명

● 90,000명

④ 100,000명

⑤ 110,000명

 

  

25회㉦30. 어느 회사의 1년 동안의 운영수지다. 세후현금수지는?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 가능총소득: 4,800만원 ㅇ 공실: 가능총소득의 5% ㅇ 영업소득세율: 연 20% ㅇ 원금상환액: 200만원 ㅇ 이자비용: 800만원 ㅇ 영업경비: 240만원 ㅇ 감가상각비: 200만원

① 2,496만원

● 2,656만원

③ 2,696만원

④ 2,856만원

⑤ 2,896만원

 정답 >>             21⑤ 22③ 23② 24⑤ 25①②              26①③ 27① 28② 29③ 30②

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2014년 25회 공인중개사 1차 부동산학개론(31~40번 문제)

 

25회㉦31. 부동산투자회사에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 위탁관리 부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 있으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 고용할 수 있다.㉦없으며, 없다

② 기업구조조정 부동산투자회사는 상법상의 실체회사인 주식회사로 자산운용 전문인력을 두고 자산의 투자 운ㆍ용을 직접 수행하여 그 수익금을 주식으로 배분하는 회사를 말한다.㉦자기관리 부동산투자회사

● 자기관리 부동산투자회사는 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사를 말한다.

④ 기업구조조정 부동산투자회사의 설립 자본금은 10억원 이상으로, 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 5억원 이상으로 한다.㉦자기관리 부동산투자회사

⑤ 위탁관리 부동산투자회사의 경우 주주 1인과 그 특별관계자는 발행주식 총수의 20%를 초과하여 소유하지 못한다.㉦50%

 

  

25회㉦32. 주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 주택금융은 주택자금조성, 자가주택공급확대, 주거안정 등의 기능이 있다.

② 주택소비금융은 주택을 구입하려는 사람이 주택을 담보로 제공하고 자금을 제공받는 형태의 금융을 의미한다.

③ 담보인정비율(LTV)은 주택의 담보가치를 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이고, 차주상환능력(DTI)은 차입자의 소득을 중심으로 대출규모를 결정하는 기준이다.

● 제2차 저당대출시장은 저당대출을 원하는 수요자와 저당대출을 제공하는 금융기관으로 형성되는 시장을 말하며, 주택담보대출시장이 여기에 해당한다.㉦제1차

⑤ 원리금균등분할상환방식은 원금균등분할상환방식에 비해 대출직후에는 원리금의 상환액이 적다.

 

  

25회㉦33. 수익성지수(Profit Index)법에 의한 부동산사업의 투자분석으로 틀린 것은?(단, 사업기간은 모두 1년, 할인율은 연 10%이며, 주어진 조건에 한함)

사업	현금지출(2013.1.1.)	현금유입(2013.12.31.)
A	100만원	121만원
B	120만원	130만원
C	150만원	180만원
D	170만원	200만원

① A사업은 B사업의 수익성지수보다 크다.

② C사업은 D사업의 수익성지수보다 크다.

③ A사업에만 투자하는 경우는 A와 B사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.

● D사업에만 투자하는 경우는 C와 D사업에 투자하는 경우보다 수익성지수가 더 크다.㉦작다

⑤ 수익성지수가 가장 작은 사업은 B이다.

 

  

25회㉦34. 단독주택가격의 공시에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 국토교통부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.㉦중앙부동산가격공시위원회

② 표준주택가격의 공시사항은 내용년수, 지세, 지목, 지리적 위치, 도로ㆍ교통상황이다.㉦내용년수, 지세, 지리적 위치는 미포함

● 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가 격을 개별주택가격으로 본다.

④ 국토교통부장관은 공시기준일 이후에 토지의 분할ㆍ합병이나 건물의 신축 등이 발생한 경우에는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별주택가격을 결정ㆍ공시 하여야 한다.㉦시장-군수 또는 구청장

⑤ 표준주택은 최근 1년 동안 주택가격의 평균변동률이 2퍼센트 이상인 시ㆍ군 또는 구의 주택을 말한다.㉦표준주택은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 이를 대표할 수 있는 주택을 말한다

  

 

25회㉦35. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법령상 표준지 공시지가를 적용하는 경우가 아닌 것은?

① 공공용지의 매수 및 토지의 수용ㆍ사용에 대한 보상

② 국유ㆍ공유 토지의 취득 또는 처분

③ 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업을 위한 환지ㆍ체비지의 매각 또는 환지신청

● 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련한 개별주택가격의 산정 ㉦표준주택가격에 대한 설명이다

⑤ 토지의 관리ㆍ매입ㆍ매각ㆍ경매ㆍ재평가

 

 

25회㉦36. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상 용어정의로 틀린 것은?

① “감정평가”라 함은 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

② “표준지공시지가”라 함은 국토교통부장관이 조사ㆍ평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.

③ 공동주택 중 “아파트”라 함은 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택을 말한다.

④ “감정평가업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말한다.

● “적정가격”이라 함은 정부가 정책적 목적을 달성하기 위해서 당해 토지 및 주택에 대해 결정ㆍ고시한 가격을 말한다.㉦통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우에 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다

 

  

25회㉦37. 원가법에 의한 대상물건 기준시점의 감가수정액은?

ㅇ 준공시점: 2009년 6월 30일 ㅇ 기준시점: 2014년 6월 30일 ㅇ 기준시점 재조달원가: 200,000,000원 ㅇ 경제적 내용년수: 50년 ㅇ 감가수정은 정액법에 의하여, 내용년수만료시 잔존가치율은 10%

① 17,000,000원

● 18,000,000원

③ 19,000,000원

④ 20,000,000원

⑤ 21,000,000원

  

 

25회㉦38. 감정평가업자가 감정평가에 관한 규칙에 의거하여 공시지가기준법으로 토지를 감정평가하는 경우 필요 항목을 순서대로 나열한 것은?

ㄱ. 비교표준지 선정 ㄴ. 감가수정 ㄷ. 감가상각 ㄹ. 사정보정 ㅁ. 시점수정 ㅂ. 지역요인 비교 ㅅ. 개별요인 비교 ㅇ. 면적요인 비교 ㅈ. 그 밖의 요인보정

① ㄱ - ㄴ - ㅂ - ㅅ - ㅈ

② ㄱ - ㄷ - ㅂ - ㅅ - ㅈ

③ ㄱ - ㄹ - ㅁ - ㅂ - ㅈ

④ ㄱ - ㄹ - ㅅ - ㅇ - ㅈ

● ㄱ - ㅁ - ㅂ - ㅅ - ㅈ

 

  

25회㉦39. 다음 건물의 ㎡당 재조달원가는?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 20년 전 준공된 5층 건물(대지면적 500㎡, 연면적 1,450㎡) ㅇ 준공당시의 공사비내용            직접공사비: 300,000,000원            간접공사비: 30,000,000원                       공사비계: 330,000,000원     개발업자의 이윤: 70,000,000원                            총계: 400,000,000원 ㅇ 20년 전 건축비지수: 100    기준시점 건축비지수: 145

① 250,000원

② 300,000원

③ 350,000원

● 400,000원

⑤ 450,000원

  

 

25회㉦40. 감정평가업자가 대상물건의 감정평가시 적용해야 할 주된 감정평가방법으로 틀린 것은?

● 건물 - 거래사례비교법㉦원가법

② 과수원 - 거래사례비교법

③ 자동차 - 거래사례비교법

④ 항공기 - 원가법

⑤ 동산(動産) -거래사례비교법

 

정답 >>             31③ 32④ 33④ 34③ 35④                  36⑤ 37② 38⑤ 39④ 40①