벤공㉦2014년 25회(01~20번)부동산학개론*기출총정리

2014년 25회 공인중개사 1차 부동산학개론

(01~20번 문제)*기출총정리

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벤공㉦2014년 25회 부동산학개론(01~10번 문제)

정답 >>          01③ 02② 03③ 04④ 05③           06② 07③ 08① 09④ 10③

25회㉦1. 건부지(建附地)와 나지(裸地)의 특성에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다.

② 나지는 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지다.

● 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가 된다.㉦낮게

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용ㆍ수익이 제한되는 경우가 있다.

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.

  

 

25회㉦2. 일정기간 동안 상환액을 특정비율로 증액하여 원리금 상환액을 초기에는 적게 부담하고, 시간의 경과에 따라 부담을 늘려가는 방식은?

① 원리금균등분할상환방식

● 체증식분할상환방식

③ 체감식분할상환방식

④ 만기일시상환방식

⑤ 잔액일시상환방식

  

 

25회㉦3. 부동산의 가격과 가치에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 가격은 특정 부동산에 대한 교환의 대가로서 매수인이 지불한 금액이다.

② 가치는 효용에 중점을 두며, 장래 기대되는 편익은 금전적인 것뿐만 아니라 비금전적인 것을 포함할 수 있다.

● 가격은 대상부동산에 대한 현재의 값이지만, 가치는 장래 기대되는 편익을 예상한 미래의 값이다.㉦가격(과거) 가치(현재)

④ 가치란 주관적 판단이 반영된 것으로 각 개인에 따라 차이가 발생할 수 있다.

⑤ 주어진 시점에서 대상부동산의 가치는 다양하다.

 

  

25회㉦4. 주택의 유형에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 연립주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택이다.㉦초과

② 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하이며, 1개 동의 바닥면적(부설주차장 면적 제외)이 330㎡이하인 공동주택이다.㉦660㎡이하

③ 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 330㎡이하이고, 층수가 5개 층 이하인 주택이다.㉦660㎡이하, 4개층이하

● 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로서, 독립된 주거형태가 아니며 연면적이 330㎡이하, 층수가 3층 이하인 주택이다.

⑤ 도시형생활주택은 350세대 미만의 국민주택규모로 대통령령으로 정하는 주택으로 단지형 연립주택ㆍ단지형 다세대주택ㆍ원룸형 주택 등이 있다.㉦300세대

  

 

25회㉦5. 아파트 재건축사업시 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 건설자재 가격의 상승 ㅇ 일반분양 분의 분양가 상승㉦사업성에 긍적적 효과 ㅇ 조합원 부담금 인상 ㅇ 용적률의 할증㉦사업성에 긍적적 효과 ㅇ 이주비 대출금리의 하락㉦사업성에 긍적적 효과 ㅇ 공사기간의 연장 ㅇ 기부채납의 증가

① 2개

② 3개

● 4개

④ 5개

⑤ 6개

  

 

25회㉦6. 아파트시장의 수요곡선을 좌측으로 이동시킬 수 있는 요인은 모두 몇 개인가?(단, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 수요자의 실질소득 증가㉦수요증가로 수요곡선의 우측이동 ㅇ 건축원자재 가격의 하락㉦수요증가로 수요곡선의 우측이동 ㅇ 사회적 인구감소 ㅇ 아파트 가격의 하락㉦수요증가로 수요곡선의 우측이동 ㅇ 아파트 선호도 감소 ㅇ 대체주택 가격의 하락 ㅇ 아파트 담보대출금리의 하락㉦수요증가로 수요곡선의 우측이동

① 2개

● 3개

③ 4개

④ 5개

⑤ 6개

  

 

25회㉦7. 다음 토지의 정착물 중 토지와 독립된 것이 아닌 것은?

① 건물㉦독립정착물

② 소유권보존등기된 입목㉦독립정착물

● 구거㉦종속정착물

④ 명인방법을 구비한 수목㉦독립정착물

⑤ 권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물㉦반독립정착물

 

  

25회㉦8. 아파트시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선의 균형상태를 가정하며, 다른 조건은 동일함)

● 공급이 불변이고 수요가 감소하는 경우, 새로운 균형 가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.㉦하락

② 수요가 불변이고 공급이 증가하는 경우, 새로운 균형 가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.

③ 수요의 증가가 공급의 증가보다 큰 경우, 새로운 균형 가격은 상승하고 균형거래량도 증가한다.

④ 공급의 감소가 수요의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형 가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

⑤ 수요의 감소가 공급의 감소보다 큰 경우, 새로운 균형 가격은 하락하고 균형거래량도 감소한다.

 

  

25회㉦9. 어느 지역의 오피스텔 가격이 4% 인상되었다. 오피스텔 수요의 가격탄력성이 2.0이라면, 오피스텔 수요량의 변화는?(단, 오피스텔은 정상재이고, 가격탄력성은 절대값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

① 4% 증가

② 4% 감소

③ 8% 증가

● 8% 감소

⑤ 변화 없음

 

 

25회㉦10. 부동산관리에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 부동산의 법률관리는 부동산자산의 포트폴리오 관점에서 자산-부채의 재무적 효율성을 최적화 하는 것이다.㉦자산관리

② 부동산관리에서 ‘유지’란 외부적인 관리행위로 부동산의 외형ㆍ형태를 변화시키면서 양호한 상태를 지속시키는 행위다.㉦변화사키지 않으면서

● 건물관리의 경우 생애주기비용(Life Cycle Cost)분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 비율을 조절함으로써 보유기간동안 효과적으로 총비용을 관리할 수 있다.

④ 시설관리는 시장 및 지역경제분석, 경쟁요인 및 수요분석 등이 주요업무다.㉦재산관리

⑤ 자산관리는 건물의 설비, 기계운영 및 보수, 유지관리 업무에 한한다.㉦시설관리

 

 

 

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벤공㉦2014년 25회 부동산학개론(11~20번 문제)

 

25회㉦11. 부동산조세 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

● 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해 정부가 토지 보유세를 부과할 때에는 토지용도에 관계없이 동일한 세금을 부과해야 한다.㉦따라 차등적으로 

② 임대주택에 재산세가 중과되면, 증가된 세금은 장기적으로 임차인에게 전가될 수 있다.

③ 주택의 보유세 감면은 자가소유를 촉진할 수 있다.

④ 주택의 취득세율을 낮추면 주택수요가 증가할 수 있다.

⑤ 공공임대주택의 공급확대는 임대주택의 재산세가 임차인에게 전가되는 현상을 완화시킬 수 있다.

  

 

25회㉦12. 정부가 부동산시장에 개입할 수 있는 근거가 아닌 것은?

① 토지자원배분의 비효율성

② 부동산 투기

③ 저소득층 주거문제

④ 난개발에 의한 기반시설의 부족

● 개발부담금 부과㉦근거가 아니라 개입방식

 

  

25회㉦13. 부동산개발사업시 분석할 내용에 관한 설명으로 틀린 것은?

● 민감도분석은 시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율을 조사하여 해당 부동산시장의 추세를 파악하는 것이다.㉦흡수율분석

② 시장분석은 특정부동산에 관련된 시장의 수요와 공급 상황을 분석하는 것이다.

③ 시장성분석은 부동산이 현재나 미래의 시장상황에서 매매 또는 임대될 수 있는 가능성을 조사하는 것이다.

④ 예비적 타당성분석은 개발사업으로 예상되는 수입과 비용을 개략적으로 계산하여 수익성을 검토하는 것이다.

⑤ 인근지역분석은 부동산개발에 영향을 미치는 환경요소의 현황과 전망을 분석하는 것이다.

  

 

25회㉦14. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대료 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.

② “준공공임대주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주택(“공공건설임대주택”은 제외한다)을 말한다.

③ “희망주택”의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다.

● “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 30년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.㉦20년

⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.

 

  

25회㉦15. 부동산투자의 위험과 수익에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산은 인플레이션 상황에서 화폐가치 하락에 대한 방어수단으로 이용될 수 있다.

● 체계적 위험은 지역별 또는 용도별로 다양하게 포트 폴리오를 구성하면 피할 수 있다.㉦없다

③ 위험조정할인율은 장래 기대되는 수익을 현재가치로 환원할 때 위험에 따라 조정된 할인율이다.

④ 투자자의 요구수익률은 체계적 위험이 증대됨에 따라 상승한다.

⑤ 효율적 프론티어(Efficient Frontier)는 동일한 위험에서 최고의 수익률을 나타내는 투자대안을 연결한 선이다.

 

 

 25회㉦16. 부동산관리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 위탁관리방식은 건물관리의 전문성을 통하여 노후화의 최소화 및 효율적 관리가 가능하여 대형건물의 관리에 유용하다.

② 토지의 경계를 확인하기 위한 경계측량을 실시하는 등의 관리는 기술적 측면의 관리에 속한다.

③ 부동산관리는 법ㆍ제도ㆍ경영ㆍ경제ㆍ기술적인 측면이 있어, 설비 등의 기계적인 측면과 경제ㆍ경영을 포함한 종합적인 접근이 요구된다.

④ 자치관리방식은 관리요원이 관리사무에 안일해지기 쉽고, 관리의 전문성이 결여될 수 있는 단점이 있다.

● 혼합관리방식은 필요한 부분만 선별하여 위탁하기 때문에 관리의 책임소재가 분명해지는 장점이 있다.㉦불분명한 단점

 

  

25회㉦17. PF(Project Financing)방식에 의한 부동산개발사업시 금융기관이 위험을 줄이기 위해 취할 수 있는 조치가 아닌 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

① 위탁관리계좌(Escrow Account)의 운영

② 시공사에 책임준공 의무부담

③ 대출금 보증에 대한 시공사의 신용보강 요구

④ 시행사ㆍ시공사에 추가출자 요구

● 시행사 개발이익의 선지급㉦공사비 선지급, 시행사 개발이익 후지급

  

 

25회㉦18. 자산비중 및 경제상황별 예상수익률이 다음과 같을 때, 전체 구성자산의 기대수익률은?(단, 확률은 호황 40%, 불황 60%임)

구분	자산비중	경제상황별 예상 수익률
		호황	불황
상가	20%	20%	10%
오피스텔	30%	25%	10%
아파트	50%	10%	8%

① 11.5%

● 12.0%

③ 12.5%

④ 13.0%

⑤ 13.5%

 

 

25회㉦19. 다음의 (     )에 들어갈 이론 및 법칙으로 옳게 연결 된 것은?

ㅇ (ㄱ) - 두 개 도시의 상거래흡인력은 두 도시의 인구에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례 함 ㅇ (ㄴ) - 도시 내부 기능지역이 침입, 경쟁, 천이 과정을 거쳐 중심업무지구, 점이지대, 주거지역 등으로 분화함 ㅇ (ㄷ) - 도시공간구조가 교통망을 따라 교통축에의 접근성이 지가에 영향을 주며 형성됨 ㅇ (ㄹ) - 도시공간구조는 하나의 중심이 아니라 몇 개의 분리된 중심이 점진적으로 성장되면서 전체적인 도시가 형성됨

① ㄱ: 선형이론,            ㄴ: 소매인력법칙,      ㄷ: 동심원이론,      ㄹ: 다핵심이론

② ㄱ: 동심원이론,        ㄴ: 다핵심이론,          ㄷ: 선형이론,        ㄹ: 소매인력법칙

③ ㄱ: 다핵심이론,        ㄴ: 선형이론,            ㄷ: 소매인력법칙,    ㄹ: 동심원이론

④ ㄱ: 소매인력법칙,    ㄴ: 다핵심이론,          ㄷ: 선형이론,          ㄹ: 동심원이론

● ㄱ: 소매인력법칙,    ㄴ: 동심원이론,          ㄷ: 선형이론,          ㄹ: 다핵심이론

 

  

25회㉦20. A와 B부동산시장의 함수조건 하에서 가격변화에 따른 동태적 장기 조정과정을 설명한 거미집이론(Cob-web theory)에 의한 모형형태는?(단, P는 가격, Qd는 수요량, Qs는 공급량이고, 가격변화에 수요는 즉각적인 반응을 보이지만 공급은 시간적인 차이를 두고 반응하며, 다른 조건은 동일함)

ㅇ A부동산시장: 2P = 500 - Qd, 3P = 300 + 4Qs ㅇ B부동산시장: P = 400 - 2Qd, 2P = 100 + 4Qs

① A: 수렴형, B: 발산형

② A: 발산형, B: 순환형

③ A: 순환형, B: 발산형

● A: 수렴형, B: 순환형

⑤ A: 발산형, B: 수렴형

정답 >>          11① 12⑤ 13① 14④ 15②           16⑤ 17⑤ 18② 19⑤ 20④