벤공㉦2016년 27회(21~30번) 부동산학개론*기출총정리
벤공㉦2016년 27회(21~30번 문제)
공인중개사 1차 부동산학개론*기출총정리
27회㉦21. 부동산투자의 위험에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 위험회피형 투자자라고 가정함)
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ㄱ. 경기침체로 인해 부동산의 수익성이 악화되면서 야기되는 위험은 사업위험에 해당한다. ㄴ. 차입자에게 고정금리대출을 실행하면 대출자의 인플레이션 위험은 ㄷ. 효율적 프론티어(efficient frontier)에서는 증가시킬 수 없다. ㄹ. 개별 부동산의 특성으로 인한 |
● ㄱ, ㄷ
② ㄴ, ㄷ
③ ㄴ, ㄹ
④ ㄱ, ㄴ, ㄹ
⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ
27회㉦22. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산은 실물자산의 특성과 토지의 영속성으로 인해 가치 보존력이 양호한 편이다.
② 임대사업을 영위하는 법인은 건물에 대한 감가상각과 이자비용을 세금산정시 비용으로 인정받을 수 있다.
③ 부동산 투자자는 저당권과 전세제도 등을 통해 레버리지를 활용할 수 있다.
④ 부동산가격이 물가상승률과 연동하여 상승하는 기간에는 인플레이션을 방어하는 효과가 있다.
● 부동산은 주식 등 금융상품에 비해서 단기간에 현금화할 수 있는 가능성이 높다.㉦낮다
27회㉦23. 다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)
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ㅇ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원) ㅇ 대출조건 - 대출비율: 부동산가격의 60% - 대출금리: 연 5% - 대출기간: 20년 - 원금 만기일상환 방식(매년 말 연 단위 이자지급) ㅇ 순영업소득: 연 2억원 ㅇ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함) ㅇ 영업소득세율: 20% |
● 10%
● 12%
● 15%
● 17%
● 20%
27회㉦24. 부동산금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
① CMO(collateralized mortgage obligations)는 트랜치별로 적용되는 이자율과 만기가 다른 것이 일반적이다.
② MBB(mortgage backed bond)는 채권형 증권으로 발행자는 초과담보를 제공하는 것이 일반적이다.
③ MPTS(mortgage pass-through securities)의 조기상환 위험은 투자자가 부담한다.
● 고정금리대출을 시행한 대출기관은 금리상승시 차입자의 조기상환으로 인한 위험이 커진다.㉦변동
⑤ 2차 저당시장은 1차 저당시장에 자금을 공급하는 역할을 한다.
27회㉦25. 시장가격이 5억원이고 순영업소득이 연 1억원인 상가를 보유하고 있는 A가 추가적으로 받을 수 있는 최대 대출가능 금액은?(단, 주어진 조건에 한함)
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ㅇ 연간 저당상수: 0.2 ㅇ 대출승인조건(모두 충족하여야 함) - 담보인정비율(LTV): 시장가격기준 60% 이하 - 부채감당률(DCR): 2 이상 ㅇ 상가의 기존 저당대출금: 1억원 |
① 1억원
● 1억 5천만원
③ 2억원
④ 2억 5천만원
⑤ 3억원
27회㉦26. 대출상환방식에 관한 설명으로 옳은 것은?(단, 대출금액과 기타 대출조건은 동일함)
● 원리금균등상환방식은 매기 이자상환액이 감소하는 만큼 원금상환액이 증가한다.
② 원금균등상환방식은 원리금균등상환방식에 비해 전체 대출기간 만료시 누적원리금상환액이 더 크다.㉦작다
③ 대출실행시점에서 총부채상환비율(DTI)은 체증(점증)상환방식이 원금균등상환방식보다 항상 더 크다.㉦작다
④ 대출금을 조기상환하는 경우 원리금균등상환방식에 비해 원금균등상환방식의 상환액이 더 크다.㉦작다
⑤ 체증(점증)상환방식은 대출잔액이 지속적으로 감소하므로 다른 상환 방식에 비해 이자부담이 작다.㉦크다
27회㉦27. 부동산투자회사법령상 부동산투자회사에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 부동산투자회사는 자기관리, 위탁관리, 기업구조조정 부동산투자회사로 구분할 수 있다.
● 자기관리 부동산투자회사의 설립 자본금은 3 억원 이상으로 한다.㉦5억원
③ 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야에 5년 이상 종사한 사람은 자기관리부동산투자회사의 상근 자산운용 전문 인력이 될 수 있다.
④ 위탁관리부동산투자회사는 본점 외의 지점을 설치할 수 없으며, 직원을 고용하거나 상근 임원을 둘 수 없다
⑤ 영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월이 지난 기업구조조정 부동산투자회사의 자본금은 50억원 이상이 되어야 한다.
27회㉦28. 프로젝트 금융에 관한 설명으로 틀린 것은?
① 특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우, 사전계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업 자체 자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법이다.
② 일반적으로 기업대출보다 금리 등이 높아 사업이 성공할 경우 해당 금융기관은 높은 수익을 올릴 수 있다.
● 프로젝트 금융의 자금은 건설회사 또는 시공회사가 자체계좌를 통해 직접 관리한다.㉦위탁관리계좌를 통해 관리
④ 프로젝트 금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있다.
⑤ 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다.
27회㉦29. 2년 전 연초(1월 1일)에 받은 주택담보대출의 대환(refinancing)을 고려하고 있는 A가 대출 후 2년차 말에 대환을 통해 얻을 수 있는 이익의 현재가치는?(단, 주어진 조건에 한함)
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ㅇ기존대출 조건 - 대출금액: 1억원 - 이자율: 연 4% - 만기 10년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연 단위 이자 지급) - 조기상환수수료: 대출잔액의 1% ㅇ 신규대출 조건 - 대출금액: 기존대출의 잔액 - 이자율: 연 3% - 만기 8년, 원금 만기일시상환조건(매년 말 연 단위 이자 지급) - 취급수수료: 대출금액의 1% ㅇ 8연간 연금의 현재가치계수(3% 연복리): 7 |
① 3백만원
② 4백만원
● 5백만원
④ 6백만원
⑤ 7백만원
27회㉦30. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리방식은?
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ㅇ 소유자의 의사능력 및 지휘통제력이 발휘된다. ㅇ 업무의 기밀유지에 유리하다. ㅇ 업무행위의 안일화를 초래하기 쉽다. ㅇ 전문성이 낮은 경향이 있다. |
① 외주관리
② 혼합관리
③ 신탁관리
④ 위탁관리
● 직접관리
정답 >> 21① 22⑤ 23(①,②,③,④,⑤) 24④ 25② 26① 27② 28③ 29③ 30⑤